买了美国房产后,自己管理房屋,感觉挺不容易的,如果不了解本地的法律规定,房东很容易违法,给自己带来麻烦。 尤其是想要获得好的投资回报,还真得勤动脑多费心才行。那么,要怎样才能当好包租婆呢?在美国做包租婆?出租房管理经验分享!

1. 随时了解租金的动态行情

租金太高,无人来租,房屋空置率就高,这样你会损失金钱。租金太低,想来租的人虽然多,但你仍然损失了金钱。所以,了解房屋租金的市场行情是当好包租婆的首要任务。您可以在房屋租赁网站收集房源信息,了解租金的实时行情,掌握投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。

2. 认真筛选租客

在美国,房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况(比如残疾)、家庭状况(比如小孩多)等原因拒绝出租,这些都是违法行为。如果出租广告中出现这些字眼,你很可能就会当上被告。但是你可以拒绝租客带宠物,也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。

出租房子之前,房东都要对租客作一个小小的背景调查,也就是让租客填一份租房申请表,上面有一堆问题要他回答,比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等,而且他必须向你提供社会安全号 (Social Security Number),通过这个号码,你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差,那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。

3. 出租合同一定要约定清楚

当决定出租之后,双方要签订一份出租合同,将来发生争议,依白纸黑字所写为准。在美国,水、电、气这些公用设施费用,叫做Utility,租金内是否包括Utility,是否包括垃圾费和剪草费,是否准许带宠物入内,入住的成人有几位以及姓名等等,都必须在合同中写明。

租期的长短也是需要商议的,通常租期越短,房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高,空置率也会高一些,所以房东都希望租期越长越好,一般投资房都要求至少一年的租期。

合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如可以在出租合同中约定,每个月的第1天是收租日,逾期3天(也就是第4天开始)就要收取延期支付费,逾期7天,房东就可以选择中止合同,要求租客搬离,或者选择租期内的全部租金到期,要求租客即时支付全部租金。

另一个需要注意的问题是房屋押金,美国叫Damage Deposit,数量跟国内一样,差不多或者略低于一个月的租金。如果租客带有宠物,你可以收取宠物费 (Pet fee),这个费用跟押金不一样,通常是不予返还的。

租客在签订出租合同入住后,房东还需要注意查看Utility的名字是否已经及时更换到租客的名下,你可以打电话询问Utility公司,如果还没有,你得尽快催促租客办理,否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。

4. 维护保养并及时修理损坏的设施

房屋是房东的财产,所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定,按照美国的法律,房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。对老美而言,空调、暖气和热水器是不能有故障的,这些坏了一定是由房东负责维修,如果不及时修理,租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。

在美国,房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支,比如屋顶,每隔15-20年就要更换一次,寿命最长的屋顶也只有30年,而一个1200英尺的独立房,换一次屋顶至少就要3000美元。由于部分地区的房子是木制结构,所以每年你还需要注意防白蚁、防霉,否则,损坏了房屋结构,损失就大了。

种树也很有讲究,有些树的根太大太粗,你不能把它种得离房屋太近,否则,日久天长,它会破坏你的下水管道,树枝断了也会砸坏你的屋顶,危及人身安全。所以呢,一旦发现这种风险,你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树,这些都得花钱。

5. 区别对待拖欠房租的租客

每个月的1号,是大多数雇主给雇员发工资的日子,大多数房主也把这一天定为收租的日子。而碰到不同的租客,我们需要区别不同情况处理:

风险小的租客

有些人平时信用很好,突然某个月因为某种原因暂时没钱付房租,对待这种人,你给他机会让他筹钱就是了。

风险中等的租客

比如是家庭困难或是暂时没找到工作的租客,可以找他们认真谈谈,如果只是一时窘迫,可以适当缓房租,不必把关系搞僵,如果真的发现他们没有支付能力了,好好商量让他们搬走,这样就不用上法庭,房东的损失也就小一些。

风险大的租客

如果碰到一个赖帐的家伙,成天呆在家无所事事。房租今天拖明天,明天拖后天,还编不同的故事。租房最怕遇到这种人,他赖着不走,那么你就只能打官司请他走人。 美国一样有老赖,对付他们的办法只有一个,上法庭。结果,基本上都是老赖输掉官司。 如果最终租客拒不执行判决的话,房东可以叫来警察赶他走。

在美国买房后出租能获得一笔不错的收入。美国政府允许海外投资者出租自己所购买的房产,从中获得收益。美国的租金回报率大约在7-9%之间,而净利润差不多是6%,可谓是一笔稳定的投资回报。

以上就是小编今天为大家带来的关于在美国做包租婆?出租房管理经验分享的相关内容,希望能对大家有所帮助。如您还需更多的了解,可以直接咨询我们的在线客服,我们将会以最专业的态度和顾问为您提供定制化的服务。

风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。