预计2019年,投资者将从住宅地产转向商业地产。新西兰贝利董事总经理迈克(Mike Bayley)表示,2019年投资资金流入商业地产的势头可能会更加强劲。

对,没有看错。就商业(写字楼)而言,收益率已经高于借款成本 (目前 OCR (Offcial Cash Rate) 为1.75%,贷款利率在3.9% - 4.5%左右),因此资本收益是一种红利。尽管奥克兰的写字楼租金预计会上涨,但随着租户开始支付非常高的租金,回报的风险也会上升。2019年新西兰购房最全攻略

让商业地产更具吸引力的是,租金回报中用于市政费率、维修、保养和保险等方面的比例较低。租客支付了这些费用的大部分,为业主提供了更高的收益。2018年,商业地产租金收益率保持稳定超过5%, 写字楼销售市场尤其活跃,许多优质建筑的销售收益率分别为5.3%和5.75%。而居民住宅领域的平均租金收益率低于3.5%。

最新的物业委员会/IPD物业指数显示,工业地产长期表现最佳。五年来,它提供了12.2%的总回报, 完胜办公室和零售商铺, 回报分别为10% 10.6%。而在过去的十年中, 工业产权提供了9.6%的总回报率, 相比零售和办公分别为7.2% 7.6%

随着价格走高,资本收益预期将下降。然而,这将对居民住宅价格产生更大影响,因为收益率低于借贷成本。办公室租期通常为3至10年。在这些期间,每年固定增长4%是相当常见的,因此写字楼投资非常有吸引力,我们知道,海外投资者希望租金收入有这种规定性的定期增长。

商业地产经纪人必须提醒他们的投资者,尽管价值可能不会像前几年那样增长,但仍会有增长。投资者正在寻找安全、可靠的回报,房地产市场的表现可能仍好于其它投资机会。股票市场波动很大,债券价格很低,所有的股票价格都在上下波动。这种不可预测性在房地产市场并不常见,而房地产市场正是投资者不断回来,重新进入的原因。

找到一位经验丰富的当地房产经纪人,对当地市场了解,及对房地产法律法规有深入的解读, 会在您投资商业地产买卖中起到重要的作用。

尽管新西兰是一个小市场,但它为全球投资者在一个日益动荡的世界提供了一个避风港。监管限制将继续限制我们的主要澳大利亚所有银行能够分配给商业地产的资金数额。不过,预计 今年至少会有一家总部位于海外的非银行商业地产贷款实体在新西兰成立。这将为发展部门提供更多的融资选择。

房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)执行董事长布伦特•麦格雷戈(Brent McGregor)表示:“我认为2019年最令人兴奋的是,新西兰被确立为全球投资目的地。”海外投资者对新西兰商业地产的兴趣非常浓厚。

新西兰在2018年达成的交易规模之大,在之前是非常罕见的, 还收到了不同类型海外投资者的询价,这些投资者有意购买酒店、学生公寓和停车场建筑,而不是传统的写字楼、零售和工业商业地产。

“2019年上半年,一些优质资产和一些良好的再开发机会将进入市场。”

当地业主可能会发现,房地产周期正在接近顶峰,购房者愿意支付有吸引力的价格。

同样,房地产服务公司高力国际(Colliers International)预计,海外投资者对新西兰商业建筑的兴趣将继续保持强劲。高力表示,尽管实体零售店占据了全部零售销售的90%左右,但线上和线下日益激烈的竞争,以及更具选择性的可自由支配支出,将使2019年成为零售业颇具挑战性的一年。 这将导致对零售地产价值的重新评估。由于当地居民的支持,购物中心物业价值将会提高,提供良好的餐饮和娱乐服务, 摒弃时尚及服装。

2019年,在高需求的推动下,一波新的工业发展浪潮即将到来,开发商在没有租户签约的情况下将继续开发。

预计对于游客人数激增的酒店来说,今年将是一个好年头,但并非所有零售酒店都是如此。2019年将期望有更多酒店易手,因为在经历了5年的强劲交易和强劲的旅游预测后,业主决定出售酒店。更多的酒店项目将会公布,特别是像皇后镇和奥克兰这样的旅游热点。

奥克兰本身就是一个极具吸引力的目的地,但如果我们要继续吸引市场上的强大投资者兴趣,我们需要刺激传统来源以外的兴趣。我们已经在当前的市场上看到了这一点,退休和儿童托管领域的投资迅速扩大,以应对年龄范围两端的需求的巨大变化。

这将受到投资者在居民住宅市场以外进行多元化投资的推动,尤其是在奥克兰,未来几年那里的居民住宅市场可能保持相当平稳。在商业地产市场的高端,2018年大量外资涌入可能只是冰山一角。

去年最大的交易是新西兰上市公司古德曼房地产信托(Goodman Property Trust)以6.35亿元将位于奥克兰Viaduct Quarter的七座建筑,经海外投资办公室(OIO)批准一并出售给美国黑石集团(Blackstone)。 预计还会有更多大型海外投资。

新西兰的商业地产与居民住宅相比优胜劣汰

商业地产的优势

更高的租金收益:一般来说,商业地产比居民住宅地产有更好的回报。事实上,据摩根士丹利资本国际指数(Morgan Stanley CapitalInternational indexes)显示,2017年初,商业地产的总回报率平均高达10.4%。

另一方面,新西兰居民住宅房地产的总租金收益率差异很大。在奥克兰,你会幸运地发现租金收益率为4%,而在达尼丁更南的地方,你可能会发现租金收益率为8%。这是探索商业地产投资更有说服力的理由之一。

支出减少:当你拥有一处住宅投资物业时,你要为利率、保险、维护费,或许还有法人团体费等成本负责。另一方面,商业租户通常会承担所有这些费用,甚至可能对你的房产进行改善,提高其价值。这可以降低你的投资成本,并帮助你把钱安全地存入银行。

更长的租期和更可靠的租户:如果你拥有一项居民住宅投资,你的租户很可能是一个家庭或一群朋友。您的租期可能是一年或六个月,而租金的增加将不包括在协议中。

有了商业地产,你就有了自己的租户。你的租期一般为3至20年,在整个租期内,租金会按照商定的数额增加。有了长期租赁,你的收入将得到保障,你的财产的价值可能会随着租金的上涨而增加。

如果你明智地购买,你可以将投资商业地产的风险降到最低。

商业地产的缺点是什么?

更高的空置风险:当比较商业地产和居民住宅时,空置是一个重要的话题。一般来说,商业地产的空置风险高于住宅地产。这是因为大多数商业地产往往适合特定类型或规模的企业,而住宅地产往往适合更广泛的人群。

当你的住宅投资空置时,可能会有数百名购房者对你感兴趣,而对于商业地产,你可能只会找到几个感兴趣的人。由于这个原因,空缺很难来填补,如果你需要租金收入来偿还抵押贷款,这可能是个问题。

对经济变化的敏感性:当新西兰经济强劲时,商业地产市场通常也会随之强劲。然而,当经济下滑、企业陷入困境时,对商业地产的需求可能会下降。

这可能会增加空置的风险,并降低你的物业价值和市场租金。另一方面,每个人都需要一个遮风避雨的地方,这样住宅物业就不那么容易受到经济起起落落的影响。

房产的价值与租赁的强度有关:如果租赁市场强劲,而且你的房产中有一个有吸引力的租户,租期优惠,那么你的房产的价值就会增加。相反,如果你不得不在租赁条款上做出妥协,或许还得降低租金来填补空缺,你的房产价值可能很快就会暴跌。

这意味着你的房产价值与你的租赁质量息息相关,在租赁市场疲软的时候,空置可能会损害你的投资价值。

尽管存在风险,但如果你买得好,做足功课,商业地产还是一项不错的投资。