英国政府对私人财产的尊重,成熟稳定的市场,透明安全的法律交易保障,传统优质教育底蕴等等原因,让英国一直都是海外买家青睐的置业国家。近年来英镑又处于历史低位,也大大提升了英国市场的投资价值。英国买房前需要准备什么

英国的购房政策

英国的房产市场对全世界所有的海外买家都是开放的,只要年满18周岁,用护照就可以购买,贷款也是开放的,而且如果买家不在英国也是可以委托律师代办的,非常的安全和省心。

对英国本地和海外买家,英国的购房政策是一样的,目前没有针对海外买家的加征税。在这里需要提醒准备投资英国的国内买家:英国购房不能获得任何身份。

英国房产类型

1.住宅类房产

住宅型房产是英国市场上存在最多的,也是海外买家主选的投资类型。大体包括:公寓型(Flat)房产,别墅(House)房产,别墅型公寓(Town house),中国的买家由于传统居住观念和住房理念的不同,比较热衷投资公寓,出租收益高,房价增长稳定,便于出租和打理。

2.学生公寓

英国学生公寓,在这里指的是开发商为学生开发的私营学生公寓,位于学校周边,允许个人投资者购买。英国教育优质、资源丰厚,每年前往英国留学的人数不断增加。然而学校宿舍严重供不应求,很多学生需要自己解决住宿问题。

英国房产市场受到脱欧的影响,房价增长趋势放缓。但是,英国脱欧并没有对英国留学产业造成影响,脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低,刺激了更多国际学生来英国留学。英国被2019 US News评为世界最佳教育国家,其教育非常强。英国留学人数的增加推动了英国学生公寓的发展。

这是一种比较成熟的投资产品。它允许个人购买,但只允许出租给学生。学生公寓总价低,15万以下不需要缴纳印花税。90%的学生公寓提供包租服务,买家可以每个季度收取固定收益,不会受到市场波动的影响。

伦敦,利物浦,曼城还有纽卡斯尔都有很多这种公寓,19年主要是利物浦的学生公寓市场火爆。

3.商业地产

商业地产占有英国市场中15%的份额。其种类包括办公室、停车场、影院、酒店和商场等。海外各国的买家大多数选择购置办公室,租户多为初创企业和小型公司,好出租便于打理,这类房产多以伦敦二区为主。这几年随着英国“北方引擎”计划的逐步实施,北方城市曼城,利物浦等几个城市也开始吸引大量的初创公司扎根落户,使得这类房产也开始出行新的生机。

4. 养老地产

英国市场的上的养老地产主要是指护理院,这是一种BTL形式的投资,买房出租,也就是说如果你买了一套护理院的房子,然后出租给需要护理的老人,由护理院负责打理和定期的返还收益一般是按照季度返还,英国市场的护理院收益在8%到12%之间,而且是净收益,在购买护理院的时候没有任何的成本,没有印花税,也没有后期的养房成本、没物业、没地租。由于英国老龄化的日益严重,护理院市场也开始进入海外投资买家的眼中,英国政府也鼓励海外人士以及本地的买家持资进入护理院市场。

买房需要准备的资料

1.身份证明(护照)

2.地址证明(最近3个月的银行流水或水电煤气账单)

3.资金证明(证明购房人有足够的资金支付贷款之外部分的房款,例如:3-6个月的银行流水)

房屋产权问题

1.永久产权(Freehold):是指买家对土地及土地上的一切不动产,包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权。可以自由出租、抵押或转让房产,转让后,永久产权会被依法转交给下一任房主。

2.租赁产权(Leasehold):是指买家对房屋拥有所有权,但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有。大部分公寓住宅都属于这种产权,买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租赁年限一般以999年、250年、125年的最为常见多,数情况下与永久产权区别不大。

购房证明

在英国,证明房屋和土地产权的证明为“土地登记(Land Registry)”。

也就是土地及其建筑物的登记,即房地产或不动产登记。

对于土地,本着房随地走的原则,房子和土地一并登记,不另外发放单独的房屋产权证书,而是在土地权属证书及所附宗地地籍图中,用文字和图形载明其所承载的建筑物(房产)。如果需要住房证明,可以花费3英镑在政府的网站注册,下载房屋信息报告。

期房购买流程

1.了解咨询,挑选楼盘

如果是住宅类的房产就需要实地考察,如果是学生公寓或者护理院等理财型的房产可以直接购买,只要委托律师签署好收益代管合同和回购合同就可以,这些都有律师操办。

2.资金准备

在英国买房,证明购房资金的合法性是购买房产的前提,海外买家如果资金是从海外进入英国的,需要先进行反洗钱调查(律师会帮您操作),并且提供资金的来源证明。

资金的来源证明包括海外账户的Bank Statement,海外账户的换汇记录,海外账户向英国账户转账的凭证,海外账户资金的来源(房款、亲属借款、工资收入、其他收入)。

需要注意的是证明文件一定要英文的,如果只有中文,需要去做译文公证(律师帮您办理),资金来源证明一定要符合逻辑、细致、合规。

3.贷款买房

英国贷款额在房价的50% - 75%,年限最长是35年。

买房出租(buy-to-let)的贷款利率略高于买房自住的贷款利率。

如果选择贷款,一定要提前和自己的贷款经纪沟通,并提前准备材料。不每家银行真对不同目的的买家条件也是不同的,这里以中国银行英国分行为例:目前是要求申请人年收入可达到18万人民币(税前),需要提供12个月的流水工资单及完税证明。

4.支付定金

在选房后,和开发商签署预售协议,并交纳定金(通常在2000-5000英镑之内,视开发商而定),定金不可退,将在签署正式购买合同后直接抵扣房款。

预售协议通常是由开发商提供的统一格式的文件,列明出售房屋的基本情况,包括门牌号,价格,预计交房时间,有无优惠条件,双方的律师资料等等。

5.关于律师

购房预订单签署后,您需聘用一位房产律师与开发商的律师进行合同确认。

开发商往往会要求购房者自签约日起21天内交换合同,因此安排好时间,让指定的律师来办理相关事宜。

注意:在英国法律规定:在交易中,买方和卖方都必须聘请律师,由律师协助完成交易。

购房资金直接支付给自己的律师,汇入律师行的第三方监管帐户。这样通过买卖双方指定的律师来操作购房资金的方式,使得买方和开发商的交易始终处于被公正的第三方保护之下。

律师的作用

1.审核购房合同

2.交换合同前的房屋调查:新房买卖中,一般开发商都会提供地方政府认可的调查结果,除非你有其他的要求,否则律师会直接采用政府的报告。

3.资金来源检查:协助买方通过反洗钱调查。

4.交换合同

双方律师交换合同之后,合同才具有法律效力。

从交换合同到交房期间,任意一方违约都需要交付合同约定的违约金。

合同交换之时,您要支付总房款的10%-30%的首付款(减掉之前已付定金)。

5.准备贷款申请材料

在交房前6个月,提交贷款申请。一般银行的批贷函有效期是3个月,如果开发商无法在有限期内交房,那么就需要对贷款批准申请延期,以避免交房之时出现贷款不能到位的情形。准备完善的材料,不要同时申请多家银行。

6.尾款、交房

交房前一到两月律师提醒买方做好汇入尾款的准备。

最终在双方协商好的交房日期,买方律师把余款付给卖方律师,处理一些如土地注册等有关事宜,其中还包括支付印花税。完成支付后,您即可拿到钥匙,并在几周后收到律师的土地注册文件。 到此时,您的购房流程也就全部完成了。

温馨提示

在整个交易完成后,最重要的是到英国土地局进行产权登记并完成印花税的交付。根据英国最新土地法,无论您买的是新房还是二手房,都必须要在土地局进行产权登记,这样一来您的产权就得到了法律的保护。

英国购房注意事项

1.房屋调查:如果无法现场看房,需要你的律师对房屋进行详尽的了解和调查。

2.购房律师:非常重要,一位对当地及国内法律了解不透彻的律师将会令投资英国房产变得异常繁琐。

3.完工时间:如果定的房产距离完工时间太近,没有及时沟通好贷款等事宜,最糟糕情况是有可能损失之前缴纳的首付款。

4.房屋格局:国内对于房屋格局可以按照居住要求进行适当更改,英国修改格局是非常难的,需要在当地政府备案且难以获得批准,所以在选房时最好可以选择符合心意的格局。

5.房屋管理:如果在英国购房用于出租,选择一个专业的租赁管理公司将显得十分重要,租赁管理公司提供的全面管理服务从找租客,按季度打入租金,直至租客搬出后联系房屋清洁等都安排妥当,英国通常的房屋管理费用在年租金的10-12%左右。

6.税务税收:英国税务体系复杂,选择一位专业的会计师,做到合理避税。

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风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。