与去年同期相比,第一季度外国买家购买的西班牙房屋数量有所下降 - 这是自2010年外国需求开始复苏以来的任何季度首次年化下降,这是当地需求开始复苏的四年前。西班牙房地产需求出现复苏以来首次下降

根据西班牙土地注册处协会的最新报告,今年第一季度外国买家在西班牙土地登记处登记的房地产销售契约数量为16,331。相比之下,前一年为16,833,下降了3%。

按国家划分,欧洲所有大型欧洲市场在第一季度一起下滑,这是自危机以来首次出现这种情况。与去年相比,瑞典以35%的跌幅领先,其次是比利时,德国,英国和法国。这些是西班牙海岸度假屋的主要市场。

来自摩洛哥,中国,阿尔及利亚和罗马尼亚等国家的需求增长是由经济移民和西班牙黄金签证投资者推动的,他们通常不会在海岸度假胜地购买房屋。

同期本地需求增长4.8%至登记册内的117,529套住宅销售。因此,外国买家的市场份额略微下降至12%。

看起来外国对西班牙第二套住房的需求变得疲软。经过大约9年的增长,必然会有需求降温的时候,但对于西班牙海岸针对欧洲度假购房者的所有新开发项目而言,这并不是一个好兆头。

推动需求变化的因素因市场而异。如果有任何共同的因素,他们可能会包括西班牙的高房价,因为价格已从危机低点,高交易成本,官僚障碍和缺乏市场透明度中恢复过来。

外国需求的趋势显然是向下的,并且看起来将在未来几个季度至少持续下去。

外国买家特别是不懂语言的情况下,要搞懂这些信息是非常困难的,即便是懂语言的当地人,不是从事房地产相关的职业的也不一定能弄懂,所以在西班牙交易房产一般是由专门的房地产律师完成的。

在选定了房产后,选好一位信任的律师,去公证处做一份律师授权,至此购买过程就可以开始了。买家也可以放心回国了。

以下过程均可由律师代理完成。

NIE(外国人身份证号):

每个在西班牙从事金融活动的外国人都需要申请一个外国人身份证号,此号一经申请永久不变。有了这个号码才可以以买家身份进行房产购买。法律效力相当于身份证号码。律师可代理申请此号码。

CUENTABANCARIA(西班牙银行账户):

在开始交易前务必在西班牙开设一个银行账户,用于支付房款。账户可由律师代开,但最主要的是需要向银行提交资产合法性证明,因为西班牙银行受到金融监管,为了防止洗钱,需要客户提交其资产来源的合法性证明。简单来说就是例如购买50万欧元的房产,买家需要向银行证明这50万欧元是其合法所得。律师可指导其准备材料。

TRANSFERENCIA(汇款):

在开设完账户,提交完资产合法性资料之后,(在开通账号但未提交资料的情况下,或资料未审核通过的情况下,账户是开通但未激活状态,并不能使用,所以不要轻信不需提交资料就可开通账户这种宣传,开通与激活是两码事)一经审核通过,买家的西班牙账户就已成功开通并激活。买家可从中国大陆或香港或海外的本人名下户头转账至其西班牙账户。鉴于国内的外汇管制,需要计算好到账时间。

RESERVA(预定金):

预定金通常是和房东,开发商,或中介的一个预定协议,预定金额大约在几千欧元左右。预定协议并不是合同,但会规定整个购买的流程,日期及付款方式等。于此同时律师会审查房产资质,产权归属,是否有欠款,是否缺少许可证等。如检查出房产有问题可退还预定金,取消购买。

ARRAS(首付款):

在预定协议后,就可以开始准备首付款了,通常是房价的10%,特殊情况下可随金额浮动。支付首付款需签订首付款合同(CONTRATODEARRAS)合同中会体现该房产产权详细信息,注册局记录,卖家,买家各方产权百分比,具体付款金额日期形式,税费等。此合同可由律师拟定,也可由中介,开发商拟定,律师进行审核。

ESCRITURADECOMPRAVENTA(房契/房产证):

在房款悉数到达后,便可以签署房契了,房契可由律师在公证处代签。签署当天支付尾款,交付钥匙。但不要以为签了房契房子就是您的了,在签署完房契后,律师需要将您的房产提交到房屋注册局(REGISTRO)一经注册成功,房产才属于您名下。一般一个月后卖家可拿到完整的房产证。

CAMBIODETITURALIDAD(过户):

在房产买卖的后续办理中,更改户头也是非常重要的,以上说的注册局也是更改若干户头中的其中一个,还有地籍税和相应税费,供应系统水电煤等户头需要过户。这些均可由律师代为办理。

SEGURODEHOGAR(房产保险)

国内大多是没有为房子上保险的概念的,而在国外,几乎每家每户都会为房屋购买保险。一般住宅的保费为一年一两三百欧元,分各个险种,例如火灾险,偷盗险,特别是购买带有租赁合同同时有租户的房屋,购买房屋保险是非常必要的。

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风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。