随着奥运会的临近,关于日本的话题越来越多,对于投资者来说,投资日本房产也是稳赚不赔的买卖。那么,投资日本房产真的就是稳赚不赔吗?虽然日本投资保值性好,租金回报高,但相对的也具有一定的弊端,投资者要做到全面了解再进行投资比较稳妥。日本房产投资的弊端有哪些

日本买房常见问题解析

1.外国人在日本置业, 在日本法律上有什么限制?

日本政府对于外国人在日本置业没有任何限制, 税款也是跟日本人置业一样。而且日本很多土地业权都是永久性, 就算是外国人拥有的物业, 也可以继续由外国人继承。

2. 听说在日本投资房地产, 不向日本政府报税(确定申告)的话就不用缴纳所得税(即是不报税、逃税), 是真的吗?

是错的。原则上、在日本国内有收入-支出>38万日元的话, 必须向日本政府报税(确定申告)。如被日本税务署发现没有报税及掌握逃税者资料, 逃税者须缴付过去最多7年间(税金的时効)的「本来税金+延滞税(年息14.6%)+加算税(15%、20%或40%)」。最坏的情况是, 你所持有的物业会被日本税务署收押直至你付税为止, 所以不可以不报税及逃税。

3. 可否带我进入有租约的楼盘看看?

不可以。日本人不会随便让陌生人进入屋内看, 这会侵犯私隐,所以从外看有租约的楼盘。另外, 在情况许可下, 可引匙入看没有租约的楼盘。

4. 日本的专有面积或建筑面积(建物面积)怎样计算?

日本分层楼宇的专有面积或建筑面积(建物面积)不包括公用走廊及大门部分。专有面积以牆壁的中心起计算, 而建筑面积(建物面积)是在登记所记录的由牆壁内面起计算。总括来说, 专有面积>建筑面积(公簿面积), 相差大约会在10%以内。而且专有面积和建筑面积基本上不包括露台面积。

5. 在日本可办理按揭吗?

可在中国银行东京分行办理房地产投资按揭手续。按揭比率最多楼价的5成, 最少借贷2000万日元, 年期为最长15年, 利率约3% 。

6. 如租客不交租, 怎办?

日本人很少会拖欠租金, 一般上在日本租屋时需提交在职証明书, 收入証明书, 租金担保人资料, 予付1-2个月按金、1个月礼金(房东在租客退居时不用缴还) 、1个月仲介手续费及第1个月租金。如无租金担保人, 须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。

7. 在日本置业后, 可否因置业而申请日本居留权或投资移民?

不可。在日本买楼和居留权没有关係。如你在日本唸书的话, 可申请留就学/留学签证。如你在日本找到工作的话, 可申请就劳签证。如你和持日本国籍人仕结婚的话, 可申配偶签证。

8. 可不可以用公司名义买楼?

可以。但税项和个人名义不同, 而且以公司名义购买的物业会影响卖楼时的物业价值。

投资日本房产的弊端

1、租客拖欠租金

没有租金担保公司之前,这曾是房东最大的风险。现在可充分利用市场上的租金担保公司而回避该风险。有的担保公司还有针对外国租客的业务。担保公司的介入,也等于是对租客信用的一次筛选,可大幅度降低欠租风险。

2、贷款利率上涨

目前日本是2%或1%的低利率时代,但是随着日本经济上升,利率未来可能会上涨,稳妥起见建议按4%左右利率来计算投资收益率。还有一种对应措施,若长期持有房产,可使用长期固定利率,2018年时10年固定利率是3%左右。上述利率是针对日本国籍或日本永居者,若是其他外国人时,其贷款利率会再高一些。

3、房屋空置

这是目前经营日本房产上的最大风险。规避空置风险有两个要点。第一是购入时,谨慎挑选有租赁需求的房源。摸清周边租赁市场,预测今后行情变化,这需要专业知识和经验。房产中介的核心目的是推销房子,不好指望他们提供客观周全的分析。因此,听取第三方的专业咨询人士的建议,对于购房新手,特别是外国购房者是很有必要的。即使是日本个人房产投资者,也有先专业咨询后购买的。针对高额房产投入和风险,小金额的咨询费还是值得的。

第二是管理到位。再好的房子也会因租客更换而产生一定空置率。如何减小空置天数,以及吸引租客居住,是问题关键。因此,一定的招租推广费,房屋装修费是房东的必要开销之一。成功的房东及管理公司,很多是以租客视角来管理和维护物业。

4、高昂维修费

好物业是维护出来的。凡是二手房一定会有维护维修费用产生,合理的维修维护有利于物业保值。但计划外的高昂维修费用会影响投资效益甚至导致亏损。产生大额维修的大多原因是购入时过于依赖及听信房产中介,而未能发现房子的严重缺陷。签署买入合同前,聘请第三方专业人士认真检查房源,是有效预防措施之一。

持有单套公寓时,房东须向指定管理公司每月支付维护费,而大楼整体的管理公司则负责建筑物维护保养。整栋房时的维护保养是房东自己负责。若房东怠慢维护,积累造成建筑物的非正常严重损害,届时的维修费就比较贵了。预防措施是房东要拿出日常维护费用且把房屋日常维护做到位。

日本房产投资前景

日本全国地价上涨,东京市中心的一些区,土地价格涨幅比较可观,尤其是中央区,千代田区,港区,新宿区。

据了解,大阪市区涨幅也不错,大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外,福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅,外国投资者也寄望于土地和资产增值。

2018年日本政府着力促进空房商业化,未来针对空房的出售服务将更加完善。众所周知,2013年日本成功申办2020年东京奥运会,随着奥运会的开幕,选手村,竞技场,城市规划等。东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等,令不少海外投资者燃起对日本楼市升值的预期。

据了解,按照国际标准,日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见。如能找到房屋中介代为打理,这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来,租售比高达1:120—1:150,可谓极具投资价值。

以上就是小编今天为大家带来的关于日本房产投资的弊端有哪些的相关内容,希望能对大家有所帮助。如您还需更多的了解,可以直接咨询我们的在线客服,我们将会以最专业的态度和顾问为您提供定制化的服务。

风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。