海外投资兴起的近年来,作为我们邻国的日本,便受到了国人的注视。曾经的日本是房产市场的王者,虽然随着泡沫走向谷底,但近年来也开始逐步回升。随着奥运临近,日本的发展又将进入新的时期,其房产价值也会持续走高,今天我们就来分析日本房产的现状。

浅析日本房产市场现状及收益率

日本房产市场现状

1、利率将处于历史低位

早在去年12月,日本央行总裁黑田东彦向议会发表的讲话中,驳回了近期利率加息的可能性,称央行必须维持其大规模刺激计划以支撑经济增长,通货膨胀未能达到日本央行2%的目标。

自2006年开始,日本政府10年期国债利率就一直在下降,2018年12月,瑞穗银行(Mizuho)、三井住友银行(Mitsu Sumitomo)和里索那银行(Risona)等主要银行提供的住房抵押贷款浮动利率平均约为0.525%,35年期固定利率贷款平均在1.315%-1.790%。可以说,日本的企业和消费者都在新低的借贷利率中受益颇丰,现在的低借贷利率成为融资买房最适当的时机。

2、经济趋暖,利率仍将上升

根据Japan Today的消息,目前日本经济蓬勃发展,失业率处于历史低位,企业盈利也创历史新高,正处于战后最长的经济扩张期。在全球股市不稳定、半导体和液晶显示器等出口量下降的大环境下,日元会有升值的趋势。升值幅度虽然暂时无法预测,但是可以肯定的是,对于考虑在日本投资房地产的海外买家来讲无疑是个好消息。

3、东京奥运会

为了筹办2020年奥运会,东京目前正经理全面性的建设热潮,尤其是奥运会主场馆所在的新宿、涩谷等区域主要都市开发都在火热建设中。

这些建设对房地产市场的影响是显而易见的。2018年的日本的标准地价较去年同期上涨了0.1%,新宿、涩谷等东京核心区域的上涨幅度甚至超过了3%。

4、入境旅游业热潮不断

过去几年,日本的入境观光客人数激增。2019年6月,日本将主办G20峰会,秋季日本将举办2019年世界杯橄榄球赛(Rugby World Cup),在全国设有12个比赛场地。这些都将极大地推动日本入境旅游的热潮。于此同时,日本政府设立至2020年4000万入境游客的目标,预示着在东京奥运会之后,政府仍将寄托在旅游消费上。

大量的游客涌入一方面促使酒店、公寓等都将在这波热潮中爆炸式增长,带来更多的房地产商机。另一方面,大量的投资客也会一并涌入,进一步推动日本尤其是东京的房地产市场。

5、人口持续下降,劳动力紧缺

日本人口长期呈负增长趋势已经是人尽皆知的事实,2017年日本人口减少39.44万,而新生儿连续2年不足100万,加剧了人口老龄化。

这些带来的直接影响就是空屋的增加。根据总务省数据显示,2013年日本大约有820万间空屋,至2018年这一数据超过1000万。政府会在产权注销后逐渐将这些房产改造成政府办公等场所。

日本房地产市场发展

从“文化经验”、“情报流通”及“人才资源”方面评价全世界城市的《global city index》上显示:从2008年起,东京在世界125个都市中一直保持着第四位的优位。第一位伦敦,第二位纽约,第三位巴黎,紧接着第四位是东京。在2016年,东京从第四位晋升到第三位,从中我们可以看出东京在国际上的口碑之好。

在观望日本房产的外国人投资客中,中国大陆和台湾的富豪最为瞩目。他们选择投资日本房产,除了上述的原因之外,还由于日本房价的低廉。另外日本房产的投资回报率同中国的房产相比高出很多,也是重要原因之一。

事实上,在日本经济正在经历失去的二十年,努力跳出这一经济低迷泥沼,以及日元汇率经历一年多大幅度且迅速贬值到现在触底反弹的情况来看,日本不动产行业有着高投资回报率的亮点。目前,日本不动产正逐步恢复着元气,不仅市场日趋理性,而且不动产价格也正走向合理。

特别是近三年,日本房地产行业出现了久违的活跃景象。去年,日本房地产经济研究所在经过调查后认为,由于大多投资者认为中长期房贷利率可能提高,东京首都圈新建住宅销售套数同比正在不断增加。而在需求强劲的背景下,日本房产正在焕发自己的新春。

日本房产收益率

在介绍投资回报率的计算方法前,我们应该明白投资回报率通常为去除各种费用前的粗算回报率。其公式为投资回报率=年租金收入÷房屋购入价格×100,另外,还有一个重要指标就是回报率,即净投资回报率,也叫做净营运收入,刨除各种手续费等杂费,净投资回报率是会比投资回报率低的。

表面收益率

房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%。

这里需要注意的是,经营投资房产时,除了主要的房租收入外,还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说,有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑这些费用的“表面收益率”。

实际收益率

实际收益率是从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用,在此基础上除以房地产的购入价。即:实际收益率=(1年的房租收入-诸费用)÷房地产购入价×100%

对于准确了解出租房产的收入,采用实际收益率是非常必要的。同时,出租时,遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时,这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度,还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。

风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。