意大利不仅是全球福利最好的国家之一,也是最宜居的国家。意大利大部分地区属亚热带地中海型气候,气候温和,阳光充足,空气清新。同时意大利住宅租赁市场保持活力,租赁需求不断增长。吸引各方投资人士来意大利买房。意大利房产是永久的吗

意大利房产产权

房产特点:

永久产权:意大利房产全部为永久产权。

卓越品质:意大利房产追求高端品质,建筑格局设计合理、用料精良、节能环保。

性价比高:意大利房产以实际使用面积作最终交易。

房产现状:

市场稳定:意大利家庭持有率超过70%,且有大量外来买家进入。

止跌回升:2013年第四季度房产交易量环比回升1.4%。

制度改革:意大利政府2014年起取消征收不动产税,将大大提振房屋市场。

旅游拉动:意大利为世界第一旅游目的地国家,旅游业将拉动房产升值。

适宜投资:权威调查显示,意大利房屋出租率近两年内上升26.5%,2012年办公场所的出租率呈井喷趋势,增幅达23.4%,也为投资者后期房产增值和收益带来好趋势。

意大利房产市场优势和吸引力

作为欧洲第四经济体,意大利的吸引力在于强劲的消费支出和政治稳定。

意大利执政党已经证明其管理国家的能力,以及能对减少公共债务采取正确的决定。

整个欧洲市场,意大利的房地产市场优势明显;这不仅是由于该国强大的工业领域,更因为它没有经历过其他欧洲国家那样由于物业过度开发而背负的供过于求的市场压力。

意大利产权过户流程

在意大利购置房地产主要有三个阶段:前期选择和调查阶段、初步协议阶段和正式过户阶段。

1. 前期选择和调查阶段

此阶段主要是找到和选择有购买意向的意大利房产,并对拟购买的房产进行调查,看所购买的房产在法律等方面是否存在瑕疵。在这个阶段有以下合作伙伴可以提供协助:

a. 房地产中介

房地产中介可以协助提供供选择和购买的房产。应注意正规的意大利房产中介需要在意大利当地商会注册以获得相应资质。房产中介的佣金可以由买方一方支付,也可以由买卖双方同时支付,这取决于房地产中介在房产交易中的身份和买卖双方的约定。

b. 房地产调查员

房地产调查员可以协助买方确定所要购买的房地产是否合法用于出售和适合人居住。需要调查的方面主要包括:

卖方对于所出售的房地产是否具有合法的产权;

拟购买的房地产是否具有抵押或者其他影响房地产使用的第三方权利;

拟购买的房产是否符合当地相关规划、建筑和土地登记相关的法律规定,并取得相关政府许可;

拟购买的房地产是否宜居,是否有相关证明文件;

卖方是否遵守了所有与拟购置房地产相关的税收义务并缴纳完毕相关税费。

另外,中国投资人欲购买意大利房地产,需要事前获取税务登记号(Codice Fiscale),以便在意大利开立相关银行账户及用于水电气等公共设施登记等。

2. 初步协议阶段

第二阶段为买卖双方就房地产买卖交易进行接洽和谈判,签署并互换房地产买卖初步协议(Compromesso)。该阶段应注意以下问题:

a. 初步协议

初步协议应在具有丰富经验的意大利律师协助下签署,该协议主要规定以下内容:

对所出售的房地产进行详细界定,包括提供在当地土地登记机关(Catasto)的土地登记编号,有关房地产的边界四至图等;

购买价格及定金;

明确卖方无条件出售相关房地产的法律义务;

交割日期;

处理在调查过程中发现的抵押或其他问题等;

必要的协议附件,能源效能证书(APE证明)等。

如果初步协议签署和最终的交割日期之间相隔时间比较久,还应将初步协议在当地相关机构予以登记,防止卖方出现一房多卖的现象。

b. 定金

初步协议签署时需要支付定金(Caparra),一般为交易价格的10-30%。应注意这里的定金有两种,一种为立约定金(Caparra Confirmatoria),另一种为解约定金(Caparra Penitenziale)。两种定金的含义和法律后果不同。

在立约定金情况下,如出现买方违约撤出交易,定金归卖方所有;如出现卖方违约撤出交易,卖方需双倍返还定金给买方。在解约定金的情况下,出现买方违约撤出交易的后果是一样的,买方交付的定金归卖方所有,但在卖方违约撤出交易的情况下,卖方只需将定金返还给买方即可,无需双倍返还。

3. 正式过户阶段

第三阶段为在意大利当地公证员(Notaio)的协助下完成相关房地产交易的过户手续。在意大利,公证员负责完成房地产交易产权自卖方转移给买方,包括起草房地产交易契约(Rogito)和当地土地登记机关的登记。买方需要在该阶段支付完毕全部交易价款及相关税费。

如果中国投资人无法亲自出席过户,需要出具授权书给第三方代为出席和签署交易契约。如果中国投资人亲自出席但不懂意大利语,则需要在得到公证员同意的情况下,指定翻译人员协助中国投资人进行相关翻译。

过户完成后,中国投资人还需要谨记自公证员处获得交易契约的副本,并及时签订水电气等公共设施相关合同,通知房地产相关管理方(如果有)。

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