在澳洲购买公寓(Apartment)、单元房(Unit)和联排别墅(Townhouse)类型房屋的朋友都会接触到物业管理公司(Strata Management Agency),并且需要交纳物业管理费(Strata Levy)。今天就来和大家分享一些澳洲物业管理的常识和特色。

澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一,除了自身经济实力实力雄厚之外,还有众多投资者热衷于居民住宅,以求得能合法的减免税收、高额的租金回报以及更高的安全系数。这样,许多专业化的物业管理公司就应运而生,来帮助业主们管理好物业。

物业管理的涉及范围主要是公共区域(Common Area)及公共资产(Common Property)。常见的有大堂、电梯、走廊、楼梯、车道、公共花园、泳池等。业主在购买物业时,可以通过查看物业规划图(Strata Plan)来了解哪些部分属于公共区域和设施。Strata Plan对这些细节有非常清楚的划分。这些公共区域和资产为所有业主共同拥有,并由业主委员会聘请物业管理公司负责管理并制定管理标准。

物业管理公司会根据物业管理法规来制定一系列的物业管理条例(By-Laws)。By-Laws会涉及垃圾、停车、噪音、饲养宠物等问题的管理,居民及租客的行为准则,以及公共区域和公共资产的使用规定。对于违反管理条例的行为,业主委员会有权进行相应的警告和处罚。

业主或其代理人可以选择出席物业年度例会(AGM)并和其他业主及物业经理一起讨论来年的物业管理费预算、工程预算、对管理上的问题作出商议决策等。

有别于大家所熟悉的中国式物业管理,也就是指在小区现场工作的物业人员。在澳洲,这些On-site Manager 只是物业管理的一个组成部分。而很多的澳洲物业大楼并不设有On-site Manager,许多专业工作都是根据业主们的需要,由物业管理公司指派承包商来进行,例如消防设施检查,屋顶的维护,电梯及门禁系统等。

澳洲的物业管理费采取每季度征收。Strata Levy由Administration Fund (日常管理费)以及Sinking Fund(物业基金)两部分组成。Administration Fund主要用于日常的物业维护,例如公共区域的清洁、草地的养护、水电等支出。Sinking Fund 主要用于支付长期的维护,相当于物业管理的储备基金。有时物业管理费还会包括Special Levy(特别征收)来针对专项维修或开支项目。

那么,究竟由谁来决定物业费的高低呢?物业管理公司首先会根据物业的日常管理维护费用(例如,清洁、花园草坪、电梯、消防、保险、水电等实际开销)来提交预算,再由业主委员会在年度例会(AGM)上审议通过。物业本身的规模和设备设施也是影响物业管理费用的重要因素。比如绿化的面积、是否配备电梯等。

专业的物业管理,对于业主的生活质量以及房屋自身的价值都有着重要的影响。

当然,在澳洲成为物业管理,也是需要有一定的专业知识和技能的。在澳洲买房,物业费多少算合理

物业管理公司须有执照

在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照,从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多,不同种类的物业有不同的特点,这就需要有不同的法律知识和专业技能,所以就产生了不同的物业管理牌照。例如:持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼,而持工业用房牌照的不能管理购物大楼等。另外,这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查,若发现有违纪违法行为,将受到不同形式的处罚和制裁,如罚款、吊销或暂停牌照,严重的甚至会判刑

多层住宅楼的管理

多层住宅楼的业主只拥有大楼的一小部分产权,于其居住的范围内的空间,因此就需要有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及楼内的公共部分。

一般的做法是由业主中的几个人组成管委会,并推选一人为负责人,该负责人负责大楼的所有事务,包括收取管理费,在银行设立户头,委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管道维修及大楼保安等居民住宅楼通常都安装有保安对讲门。管委会的其他人起着协助和监督的作用,检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准,不够开支时可适当增加,如果每年有所剩余还可以用来翻新大楼,更新一些公用设施等。

高层住宅楼管理

高层楼宇由于居住人员多,楼宇所配套的电梯、空调系统、消防系统、保安监控系统、游泳池等公用设备、设施较多,因此聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法,当然管理费也相应较高。

商用的办公大楼管理

这类大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理,管理形式可分为两种,一种是物业管理公司与各专业公司签订合同,另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签订「二手合同」。

这种管理较为普遍,物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同,合同中具体规定了服务——管理的具体项目及费用。由于市场竞争激烈,合同到期时,物业管理公司有权对各专业公司进行更换,以取得客户的满意及获得更大的经济效益。

另一种商业大楼的物业管理形式称之为「二手合同」形式,大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。「二手合同」主要是由于近几年的经济不景气,取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的「二手合同」。在目前虽然还不普遍,但却是物业管理的一种新模式。

物业管理费用计算

由于各个物业都不尽相同,比如用户数量的不用和需要支付的设施类型也有所不同。但每一个房产的物业费都有一个“大致范围”,估计在一个设施良好的公寓内业主每年应支付购房价的0.7% - 1.2%,而没有任何设施的联排别墅或开发项目则支付0.4% - 0.7%。

相比于那些物业管理费过高的房产,过低的物业费也会带来不少的问题,因为这意味着建筑并没有得到合理的维护。所以现在很多公寓的购房者已经认识到,他们不可能拥有一个设施齐全却不用支付费用的公寓大楼里。正是这种认识让很多人,尤其是那些靠固定收入的人放弃了寻找那些设施豪华,物业低廉的公寓楼,因为物业费要能跟得上大楼的维护成本,这样才能保证建筑拥有良好的维护。你所投入的钱是集体维护的费用,如果物业管理费太低,那么建筑的情况就会逐年走下坡路,价值也会一直往下滑。

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