不少国人将泰国作为出国游首选地,很多人也逐渐开始对泰国房产有了浓厚兴趣,究其原因无一不是被泰国房产高回报率、高升值空间打动。一般而言买房首选曼谷,但也有不少人在清迈投资房产,但房海外要提醒您:清迈房产投资需谨慎,这些骗局不要入!清迈房产投资需谨慎,这些骗局不要入

泰国清迈买房被坑记

泰国的清迈是一个很适宜悠闲生活的城市,当年邓丽君就选择住在这里。2015年12月,我们三家入住清迈古城,在饱览了多个或古朴或辉煌的寺庙,品尝了各种泰式美食和传统小吃之余,我们也有意在清迈置业,甚至不排除在清迈养老。

清迈的房子总体上价格适宜,相比北京真是便宜,加上泰国人的热情温润,第一印象还真是不错,很快我们在中介的帮助下,走访了多个在售项目,并签下了一个大单,然后很快变成一个大坑,我们陷入其中至今无法自拔,只好止损认倒霉。

为了警示更多像我们一样信任泰国人,信任泰国中介的中国买家,我们把自己的教训写出来,希望后来者能够避开类似的陷阱。

1、 听起来太美好的东西往往不是真的

我们看过的项目都可以代业主打理,并承诺一定的年回报,但多数回报率在6%-7%,但我们签单的项目是开发商帮业主代理经营酒店,毛收入的一半给业主,测算年回报率高达10%-18%,其广告现在还挂在网上(图中的8%保证收益是我们谈判过程中提出的要求,说明广告是在坑完我们之后有所优化,也说明房子还没有卖出去,更别说酒店开业了)。

因为这个开发商已经有一个酒店开业,我们实地考察之后觉得哪怕只有下限10%的年回报也很不错,就比较动心。

2、 警惕跟你攀关系的开发商和中介

这个项目的开发商是Thanawat Walairacht先生,据他自己说祖籍是中国云南,中文姓赖,华裔的背景让我们更增添几分好感,我们万万没想到这位赖先生真的会成为老赖。带我们去谈这个项目的中介是“泰国城市房地产”的负责人Alan先生,这是一个看上去很慈祥英国退休老头,据他自己说来到泰国做房产中介已有多年,Alan特别强调赖先生是他的朋友,以示与他介绍的其他项目不同,可以帮我们谈到更优惠的价格,从而很大程度上消除了我们在谈判中的防御心理,当场签订了十四个房间的意向书,并交付了订金。

3、 数据和价格要仔细核

我们一口气买的房间比较多,签订意向书时并没有逐一核对,当时想,都是电脑中调出来打印的数据,应该没错吧?回到宾馆我们拿出最初的广告页与意向书一比较才知道,几乎所有的房间平米数都有差异(当然都是多算),有四个带阁楼的房间广告页是按单层面积计算,但单价提高,结果在意向书中直接按双层面积合计计算,同样提高了单价。我们马上电话质询,赖先生态度倒是很好,说算错了,可以重新算,然后第二天一早过来,根据广告页数据做了调整,增加了三个房间。我们刚刚提升的警惕又被他的笑容和面积补偿打消了。人很容易陷入自我合理化,面对明显的商家欺诈行为,也没有太往深处想,我们已经打算回国就付订金之外的第一笔款。

4、 大笔支出要做尽职调查

我们到普吉跟几个很熟悉泰国房产的华人朋友聊起了清迈的订单,其中一个朋友强烈建议我们,这么大笔支出,最好自己聘请律师做一个尽职调查。说实话,我们开始是不以为然的,因为中介接受一个项目的推广,他们应该是做过调查的,我们先入为主地假设泰国人是有诚信的,实在是被他们的微笑蒙蔽了。

这位朋友给我们介绍了律师,帮我们谈下来的服务费用与整个投资比也不贵,所以我们觉得费点事买个踏实也不错。但是尽调的结果让我们大吃一惊,首先是这个赖先生在我们签订意向书的一个多月之前,刚刚从一个破产官司中解脱出来(让人疑虑过往诚信或经营能力),而且他的房产开发公司注册资金比较大,但出资并没有那么多,账面负债率很高,同时所开发的房子是公寓而不是酒店,办理酒店注册具有不确定性,另外建成房子的总高度已经超出政府部门备案批准的数字(不确定会不会处罚),门前的道路也不是政府规划的公共道路(当然也不是业主的,是第三方私人的)……,一堆大大小小的问题。

清迈房产投资潜力分析

清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展,该地区的大多数买家都是在清迈工作或学习的当地人和年轻人。 但目前,中国人被认为是清迈公寓市场中最重要的投资者,已经成为清迈公寓市场的主要买家。

1、供给

根据清迈土地部门的统计数据,大约32,630套公寓单元已经完工并登记,超过3,000套公寓单元正在建设中,预计明年完工。

在过去的一到两年里,清迈 - 南邦路也成为一个新的住宅区20年来,清迈公寓供应量的变化,可以明显看出,供应量呈上升趋势,尤其是近5年,增幅很大。

2、需求

清迈最为泰国北部的教育中心,每年都有大量的学生从全国各地来读书,而这些人群长期居住4到5年,另外还有很多在这边工作的年轻人,这两类人群是清迈公寓的最大目标群体。

在2018年的前五个月,清迈所有公寓的平均吸纳率约为70%,比往年高了2%左右,其中,市区吸纳率为74%,外城区吸纳率为67%。市区今年前5个月推出的220个单位新公寓项目,已经有160个单位售出,这表明,市区的公寓,很受买家欢迎。

3、房价

2018年前5个月推出的公寓平均价格约为每平米67100泰铢,与2017年相比,上涨了约5%。市区的平均售价要比外城区高30%,每平米价格高于95000泰铢的新公寓,大部分都位于市区。2018年房价涨幅将在5%-10%。

4、租金

清迈市中心一居室的租金在1200到3100人民币之间,看着是比较低的,尤其是跟最近暴涨的北京房租相比。不过,这也是源于房价偏低。根据高力国际的数据,清迈一居室的平均面积是38平米,由此,可以算出租售比大概是1:220。从租金回报来看,清迈的房产投资价值还是比较高的。

总结

清迈的经济在过去的几年里,不断发展,这里是泰国北部的教育中心,有10多所大学和10万多名学生,还有很多人为了就业而搬到了这里。另外,清迈政府正在计划开发大量基础设施并加强与其他地区的连接,例如,从曼谷到清迈的高铁、机场项目、从清迈到清莱的高速公路,用来支持物流和清孔的新工业区。清迈未来很可能成为东盟的重要商业城市,特别是和中国、缅甸、老挝的交流会越来越多。

而这些,对清迈的房产市场来说,无疑是利好的。

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