所谓十里不同风百里不同俗,想要在菲律宾买房的话,一定要提前了解当地的房产规则,房产政策,以及明确自己的需求,买什么样的房子,去哪儿买?菲律宾买房前了解这些少走弯路!菲律宾买房前了解这些少走弯路!

政策:

菲律宾法律规定,外国人不可购买土地(别墅)和商铺,凡持有有效护照及合法签证(包括旅游签证)的外国人可购买公寓及办公楼(在菲律宾称为condo)。为保护菲律宾人权益,法律规定每栋公寓的外国人购买份额为40%(为了避免过多炒房客的存在,保护业主的利益。ayala集团进一步规定单一国家的购买比例为10%,即国人只可购买10%的房子)。90%的楼盘菲律宾人和外国人的购房价格一致。永久产权。

英语是菲律宾的官方语言,因此购房和租房合同都是英语的。

房价&房价涨幅

2018年,马尼拉核心地区房价平均涨幅约为30%。目前价格在3万RMB左右。预计至少还有2年的高速上涨期。(根据国际房地产发展规律。一个上周周期约为15-20年,其中前5年为快速发展期,后10-15年为稳定向上区间)。

房租&房租涨幅

2018年,马尼拉核心区的租售比约为8%-10%(同期上海的租售比约为1.5%。即上海一套500万的房子,租金收益6500每月。同样价值的房子在马尼拉,能拥有4万的收益)

租金涨幅和经济&人口息息相关,由于经济和人口的持续向好,租金的涨幅将继续上扬。

买在哪?

投资核心区(CBD区域)的价值永远高于其它地区,这是定律。

马尼拉的传统CBD有,BGC,makati,ortigas,MOA,alabang。

另外,还有3个在建的CBD,分别是vertis north,arca south和ortigas east

大马尼拉地铁正在如火如荼的建造种,预计2025年完成通车。地铁房也是一个非常好的选择。

关于房子

与国内不同,菲律宾的房子都是使用面积,0公摊。阳台1:1算面积。永久产权。大部分物业提供免费的游泳池,健身房,阅读室,会客室等。均配备24小时保安。精装交付,买家具和软装即可入住。

付款方式:

大部分开发商采取10-30%首付免息分期(最长达到72个月,月供低至2000元)+尾款的方式。这里又要提到大名鼎鼎的AYALA了。由于低资金,高杠杆的付款方式。导致炒房客大幅增加。ayala不欢迎任何炒房客,但炒房客脸上又不写字,怎么办呢。提高购房门槛,ayala的中高端房产基本都是10%首付,90%免息分期,无尾款。一套studio,月供都要达到1万多,大大提高了购房门槛,但同样的,由于避免了大量的炒房客,在后期转租和转卖的时候,你会为选择ayala而感到庆幸。(如果你有幸买到首付分期+尾款的Ayala,请珍惜。这种机会越来越少,据说后期会完全取消)。

除了房款,菲律宾法律规定房价超过320万比索的房子,有12%的资本利得税,这笔税费一般都计入总房价内。除了总房价,在交房前还有一笔other charges的税费,每个开发商不同,税费约从5-10.5%不等。这笔费用一般都在交房前单独付,也有些项目是计入总房价内的,大家购房时可以问清楚。(我们一般说的单价和总价都是含税,不含OC的的价格)

题外话:某些中国开发商或中国代理,在卖高达50%首付的房子。。。

持有成本:

菲律宾的房产持有税为房价的0.3%。物业费一般都在7-10元间。某些高端楼盘的物业费高达20元。但一分价格一分货。总体来说,只要体验过马尼拉物业服务,就会觉得物超所值。比起国内那些只知道收钱,不干活的物业好多了。

关于房子出租:

在马尼拉,房屋出租的价格非常稳定,因为这个价格很大程度上是物业决定的(对,你没看错,是物业不是房东),物业会给所有房型都定一个最低价和最高价。租金的价格必须在这个范围内,要不然物业有权不让签租赁合同。

在我看来,这既是限制,也是对我们外国投资者的保护。我们再也不用担心因为不了解行情而被忽悠的情况了。

由于强大的物业存在,所以类似链家之类的中介在菲律宾并不是特别多。有,当然也是有的。无论找物业还是找中介出租,中介费都是恒定的1个月租金/年。

交易成本:

由于马尼拉的特殊付款方式,政府也支持在没有拿到房产证的情况下进行交易,因此在马尼拉衍生了一种叫楼花交易的产业。总体来说二手交易分为以下几种

二手楼花交易:除了ayala以外,其它开发商的二手楼花交易都不需要交政府税,做开发商内部更名即可。更名费从7000-4万不等。但因为没有标准,很可能发生交易费暴涨的情况。比如近期美嘉集团旗下的东方帝国,就把更名费从1万,涨到了3.5万。足足涨了3倍不止。

二手现房交易:资本利得税(国家税)5-6%(法律规定卖方出),还有一些其它的费用约2-3%。(ayala的二手楼花交易费等同于二手现房交易)。

谁来接盘:

首先,和大部分海外置业投资客自娱自乐不同的是,菲律宾是一个有强烈内需的国家,马尼拉的房子供不应求。我们的接盘者大部分都是来自于当地人。

前面提到过菲律宾的财富分布和人均收入。我们来对号入座一下,看看谁来接盘。

高端房(ayala和rockwell为主):主要面对的是那些外劳和高级白领,还有首富阶层也喜欢购买。虽然人数相对较少,但贵在有钱,爽气。

CBD区域其它房源:主要面对的是中层收入者。也买房的主力阶层。

需要指出的是,菲律宾大部分2手楼花(除了ayala),都要比新房便宜近20%,非常适合打算长期持有收租的投资客。错过了时间,拿金钱来补。

那些刚入职场的小白领,以租房为主,甚至的合租,群组,在马尼拉,一套25平米的STUDIO,住2-4个人,你千万不要惊讶。

提醒一句,马尼拉当地人买房,要么新房,要么现房很少有人买2手楼花。

因为对于中层阶级来说,大部分没有存款,需要利用贷款买房,因此2手楼花的一次性首付是个硬伤。所以更多的人选择新房,开发商免费分期+银行贷款的形式。或现房后,直接银行贷款。

对有钱人,他们普遍新房癌,无所谓钱。关注住宅的品质多于价格。等交房了再买。当然也有可能楼盘太火爆,开发商那边已经没有reopen的房源,那就只能在市场上寻觅了。

以上就是小编今天为大家带来的关于菲律宾买房前了解这些少走弯路的相关内容,希望能对大家有所帮助。如您还需更多的了解,可以直接咨询我们的在线客服,我们将会以最专业的态度和顾问为您提供定制化的服务。

风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。