考量一个城市目前住房价格的相对水平,通常由当地的租金收益率,收入房价比能得出基本结论;而判断一个城市的房价未来是否有较大的成长空间,要重点考虑房价和宏观经济增长水平的偏离度,以及当地的货币政策和流动性环境,包括抵押贷款的利息成本,汇率风险等。全球主要城市的住宅投资价值分析

1. 租金收益率

从租金收益率来看,大阪、洛杉矶、阿姆斯特丹和西雅图领跑全球主要城市的租金收益率水平,其租金收益率水平均在5%以上;其次是多伦多、纽约、温哥华、东京和巴塞罗那,其平均租金收益率都在4%以上,明显高于国内金融资产的无风险收益水平,投资以上城市房产具有较高且稳定的回报率。而首尔、巴黎的租金回报率相对较低,如果房价中长期没有较为确定的升值预期,则当地房地产不是有吸引力的投资标的。

2. 收入房价比

从统计数据来看,在全球主要城市中,房价收入比处于低位的有西雅图、洛杉矶、墨尔本、多伦多、柏林以及阿姆斯特丹和奥克兰,房价收入比均在10倍以下,表明相对于当地居民的平均收入而言,房价处于较低的水平。纽约虽然绝对房价不低,但由于当地收入水平高,房价的相对水平也不高。而伦敦、新加坡、罗马和首尔的房价相对水平就比较高了。

3. 目前房价的相对水平及住房升值的预期

根据2007年金融危机以来的房价统计数据,温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本、奥克兰、伦敦、新加坡、首尔等9个城市的房价已恢复且超过金融危机前的房价、创出历史新高;西雅图、东京、巴黎和柏林房价基本恢复到2007年的水平;而纽约、洛杉矶、大阪、罗马和巴塞罗那、阿姆斯特丹的房价仍然低于危机之前,属于相对较低水平。

此外,宏观经济增长水平和房价的偏离度是重要考量指标。目前大多数发达国家的宏观经济增速呈下滑趋势,与之相对应,这些国家的房价也相对比较疲软,唯有美国例外,宏观经济和房价呈现双增长的态势。但从增长幅度来看,房价涨幅仍然滞后于经济复苏;而其他发达国家的经济基本处于“比烂状态”,GDP增速均为负值。综合考虑经济增速和房价涨幅两个指标,可以初步判断,除了美国以外,随着经济复苏,意大利、西班牙、法国和新西兰的房价升值前景都较为乐观(新加坡和德国的房价水平受到政府政策调控,市场波动相对较小)。

4. 当地利率水平和住宅按揭成本

当前全球处于低利率时代,美联储货币政策的收紧导致全球利率出现拐点,出现回升的趋势。但由于住房政策和市场环境的不同,各个国家的住房抵押贷款利率相差很大,这就形成了不同国家购置不动产的现金成本的差异。从置业成本来看,与之关联最直接的是住房抵押贷款的利率,从统计数据来看,住房抵押贷款利率相对较低的有英国、新加坡、加拿大、日本、法国和德国,都在2%以下;澳大利亚、西班牙和新西兰的住房抵押贷款利率高达5%以上,购房的现金成本较高。

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