从人口导入的这个方面来讲,伦敦其实是一个非常年轻的城市,因为确实伦敦市中心的房价特别贵,所以老年人一旦到了一定的年纪就会把市中心或者说通勤圈的一些房子卖掉,然后搬到郊区去住。

伦敦从人口结构上来讲是一个非常年轻的城市,在世界上轻松排进前五,受教育水平更是所有西方城市中最高的,69.7%的人是大学毕业。那么,怎么看伦敦房产未来投资形式?怎么看伦敦房产未来投资形式

伦敦商业地产投资前景

我先讲一下商业地产,大家最近如果留心新闻的话,会注意到最近李嘉诚退出了不少在内地和香港的资金,然后把钱投在了英国。

李嘉诚最近在英国投的几笔资产倒不是以商业地产为主,主要还是基建水利这些跟民生息息相关的资产。

这一块的门槛就更加高了,它的收益非常稳定,但需要在英国进行大量投资后才能获得这样的机会。

商业地产方面,最近很多香港家族资金紧跟李嘉诚的脚步,在伦敦买了几座大型地标,比如李锦记、赌王四姨太、罗氏、林氏家族等。

香港这几大家族投资伦敦的商业地产,主要是看中稳定和低风险的回报。

伦敦商业地产以写字楼为例,很大的一个好处在于租约长达20-25年,相当于把一笔钱甩手存在“房产银行”里面,每年能够拿到省心不亏的4~5%的稳定回报。

如果之后急需用钱,也可以迅速处理,或转手、或从银行再融资,很快能把资金套出来,所以非常符合他们自身的家族利益。

投资商业地产的风险主要是两块,一块是脱欧之后一旦英国跟欧盟没有达成一个比较好的协议,失去了金融通行证,那么金融城的一些写字楼可能会面临比较大的空置风险,金融机构可能会集体撤离。

现在看到的情况,媒体上的渲染比较大,目前集体撤离的情况还没有发生,加上之前提到商业地产基本上会带着长租约,保证了未来长时间的回报。

讲到金融机构撤离,伦敦主要是投行受冲击最大,搬迁的话主要会是以投行为主。不过投行之所以集中在伦敦,主要是因为资金集中在伦敦,比如说大的主权基金、保险基金、养老基金等金主。

这主要是因为伦敦有非常多的信息,是一个造势(rain-making)的地方,金主们在伦敦交流项目信息,制定投资决策的势头短期内很难逆转,因此只要金主财团们还集中在伦敦,那么投行的前台部门都还会在伦敦,目前也只是一些后台部门进行了搬迁。

除了金融机构,伦敦最近在科技领域也取得了不少突破。脱欧之后,苹果、谷歌、Facebook、Snapchat,几个大型美国科技公司都宣布在伦敦增加了人手,新建更大的总部。

最近AlphaGo比较热,我们看到AlphaGo的创始人和他的创始团队DeepMind都是从伦敦出来的,被谷歌收购后还是坚持把总部放在伦敦。

再加上英国在金融科技方面的投入,科技下一阶段的风口,伦敦也紧紧地把握住了,而这也保证了未来对商业地产的需要。

手握科技和金融两张王牌,再加上伦敦本身的网红属性,自带超级流量,伦敦商业地产前景还是可期。

伦敦住宅地产投资形式

住宅这块,大部分海外过来的资金优先选择伦敦。而从伦敦本身来看,其实现在已经进入到需要有一些投资智慧才能拿到比较好的回报的一个新阶段。

当前伦敦的地产周期进入到一个成熟期,不像在脱欧之前基本上闭着眼睛买什么都是可以赚的。所以现在大家选择投资伦敦房产的时候需要可能关注一些刚需的、本地买家也能买的起的地段。

我们刚刚讲到脱欧,其实对于住宅地产房价,影响更大的应该是16年4月份推出的额外印花税政策。如果你是首套房购买的话,还是按照正常的平均2-3%的印花税来交,累进制,如果房子的总价越高,印花税越高。

但是如果你是投资用于出租的话,这之外再额外加上3%的印花税,这一块就给买房出租增加了不少的成本。所以一些专业从事买房出租的地主,他们对房产的投资就会有所减小,因为计算下来会发现回报可能不会特别理想。

额外印花税政策很大的一个影响就是造成伦敦房价涨幅变得不够明显。涨幅不明显的话,就会大大地抑制一大部分买楼花的投机需求:这部分买家主要是在买了楼花之后,在房子交付之前卖出去。

这也是为什么我在前面说当前市场要多关注刚需、本地买家买得起的地段。

伦敦的房价相比北京上海来说,对于刚需还是比较友好的。如果比如说你在金融城上班,上班通勤时间控制在20到30分钟,还是可以在三区或四区这样的地段买到人民币大概7-8万每平米的房子(按照使用面积来算),总价可能维持在人民币五六百万以内,大概是一百平米左右。

而按照伦敦平均工资换算成人民币大概是40万每年的水平,这样的房价工资比还算是比较合理,因此只要是合适的房子,本地人都还能负担的起,那么你买了之后未来也有保底的接盘侠可期。

另外,伦敦的房价从08年开始有比较明显的下降,主要是因为金融危机的影响,然后在2010年之后开始回升。

此后的2011到2015年,因为欧债危机吸引了大笔欧元资金进入,伦敦房价一路走高,直到去年脱欧公投之后还有额外的印花税出台,伦敦房价才有所松动。

从9月份的数据看,伦敦的整体房价第一次迎来了下降,但是各个区域中某些刚需的区域,在去年到今年的一年时间内还有6%左右的上涨。

不过对于海外投资者来说,如果算上英镑接近15%的贬值,伦敦房价对于海外投资者来说实际上是有很大下降的。

而对于赚英镑的本地投资者来说,特别是对于刚需的投资者来说,虽然最近9月份的数据显示整体上的房价有所下降,但实际上去买的话,假设以50万英镑价位的新房为例,可能14年你还可以买到Canary Wharf这样的地段,15年可能就是Canning Town或者是再远一点Royal Albert Dock的地段,今年开始可能就只能买到Royal Arsenal等地段了。

我自己给投资者的一些建议是我们要看到伦敦本地的一些投资者能够负担的一个价位是在哪里。

我们简单计算一下:伦敦平均工资4万英镑左右,两夫妻可能加起来算10万英镑,按照贷款的五倍来讲,可以贷到50万英镑左右。

再加上一部分首付的话,可能伦敦本地的刚需可以负担的价位是在60~70万英镑的价位,所以一直去寻找这一块价位的房子,或者说这一块价位的房子下一刻会落在什么样的地段,就是你可能会在这个投资中获得收益的一个点。

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风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。