2018年,澳大利亚住房市场呈现持续下滑的状态。据澳大利亚房产研究机构Corelogic的预测,2018年全澳房价指数较近期高点或下跌约5%,但是较五年前相比仍高出约22%。

展望2019年,澳大利亚房产市场的走势如何?要想回答这个答案,我们需要对近期推动房产市场表现的相关因素进行回顾,并了解这些因素会对未来12个月内的房价产生怎样的影响?2019年澳洲房产市场分析带给大家!2019年澳洲房产市场分析

2019澳洲房价走势影响因素

1、房贷

信贷收紧是导致目前房价持续下行的一个主要因素。这一点和澳大利亚前几次房价下跌的主要触发因素不同。

具体而言,既往房价下跌主要受货币政策变化(利率)或经济海啸冲击(如全球金融危机或上个世纪末的经济萧条)。

“就本轮房价下行周期而言,一方面,自澳大利亚审慎监管局(APRA)于2015年早期引入首轮宏观审慎政策以来,信贷供应端呈现持续收紧的状态,尤其是投资型贷款。

另一方面,新增自住房贷于2018年下半年出现急剧下滑,表明信贷标准和贷款机构风险评估标准出现双双收紧的情况。同时,由于融资成本上升,贷款机构均先后对房贷利率进行了适度上调,对信贷增长构成压力。”

那么,2019年澳大利亚整体的信贷环境会有何变化呢?

首先,我们看到APRA已经于12月19日宣布取消“只付息贷款不得超过新增贷款30%和投资贷款增速不得超过10%”的规定。

尽管如此,我们看到澳大利亚居民家庭负债率水平依旧高企。同时,澳大利亚皇家委员会将于2019年年初提交银行业调查的最终报告。

因此,据Corelogic预计,澳大利亚主要贷款机构在未来12个月内仍将保持谨慎保守的态度。换言之,优质客户(首付款高、按揭比低、偿付能力强)才是各大银行激烈竞争的目标人群。

与此相反,首付款比例低于20%、负债收入比超过6倍的借款人群或很难从银行获得贷款,并且可能面临利率溢价的风险。

“房产研究机构Corelogic指出,整体而言,住房贷款仍将是阻碍2019年房价复苏的一大主要障碍。但是,优质客户仍具备强大的议价能力,进而获得比较优惠的房贷利率。另外,如果2019年房价下跌和信贷周转时间引发金融机构担忧加剧,那么现有宏观基本面的审慎措施有望“进一步松绑”,继而让房价下跌得以缓解。”

2、利率

鉴于目前澳大利亚绝大部分住房贷款都是可变利率贷款,贷款成本的任何变化将对信贷需求造成明显的影响。

目前,澳大利亚市场的基本共识是,澳储行为了求稳,在2019年全年或保持1.5%的低利率水平不变。事实上,利率期货市场的定价水平显示未来几个月内澳储行可能会进行减息操作。

“目前的官方利率水平可以说是自上个世纪60年代以来的最低水平。低利率水平为买家需求提供的支持作用。但是,在利率收紧、融资供应有限的情况下,低利率并不能像往年以来刺激购房需求。”

3、经济条件

澳大利亚近期公布的国民账户数据事实上掩盖了经济中的疲软因素,包括大型基础设施增速放缓、居民家庭支出下滑、建筑活动减少等。值得注意的是,居民家庭储蓄的减少是一个不利的信号。同时,零售销售数据的持续疲软、财富效应的消失预计会给经济增速带来不利冲击。

就有利因素而言,就业市场的持续改善在一定程度上对工资收入增加构成支撑。

“据Corelogic预测,整体而言,澳大利亚2019年经济增速虽低于预期,但是仍处于长期平均水平。澳储行有望在明年年初下调其经济增长预期。如果澳储行真的下调经济增长预期,则官方利率上调的时间表只会进一步延后。”

4、供需情况

首先,2018年住房供应和需求大体保持一致,但是部分地区存在高层公寓供过于求的问题。例如,2018年下半年悉尼和墨尔本两地高层公寓建设活动创下历史新高,继而有可能推动2019年高层公寓新屋建成量持续处于高位。

Corelogic预计,目前一些公寓结算价高于最初合约价的问题可能在2019年有所上升。相比之下,独栋屋市场则呈现出一种可持续的开发水平。

“就住房需求端而言,全澳范围内2018年海外人士购房需求出现明显放缓。这一趋势可能会在2019年持续存在。事实上,联邦政府和州政府对“削减移民”的人口政策分歧已经日趋明显。整体而言,2019年澳大利亚新增海外移民数量将有所放缓。”

相比之下,海外移民数量减少对租房需求的影响比购房需求的影响更大。

值得一提的是,澳大利亚各州/领地的人口流动扩大。越来越多的人口开始从新州、维州等住房可负担性差、生活成本更高的地区流向昆州、塔州等地区,继而对后者住房市场需求构成较强支撑。

2019澳洲各地房价展望

新南威尔士

2012年-2017年的五年期间,悉尼房价涨幅超过75%。2018年房产市场下行周期,悉尼房价已经下跌9%。展望2019年,悉尼的房价仍有进一步下跌的空间。

影响新州房价走势的不利因素很多,其中包括住房贷款供应限制、人口增速放缓带来的需求放缓、高层公寓市场的供过于求等等。另外,尽管房价出现下跌,目前悉尼的住房中位价仍是家庭年收入的9倍多,表明当地的住房负担问题仍将存在。

相比首府城市而言,新州非首府地区,尤其是海滨地区的住房整体更具弹性。随着婴儿潮一代的退休,一些生活方式令人向往的地区将成为投资者和自住者的首选。

维多利亚

截至2018年年底,维州首府城市墨尔本房价已经下跌了约6.5%。展望2019年,受信贷供应收紧、人口增速放缓、住房供应增加的影响,2019全年墨尔本房价或进一步下跌。

尽管房价下跌,但是墨尔本住房中位价仍是家庭年收入的8倍多,提示租房可负担性依旧是个问题。就支持当地住房的利好因素则包括:人口增速录得全澳首位(尽管较往年放缓,但是仍高于长期平均水平)、劳动力市场表现强劲和低利率水平。

就维州非首府地区而言,房产市场表现相对更为健康,推动全球房价走高。具体而言,Geelong、Ballarat 和Bendigo等大型非首府城市房价增速有所放缓但依旧为正。

昆士兰

过去五年期间,首府城市布里斯班的房价增速仅略高于同期通胀率和收入增长率。据预计,2019年布里斯班房价或进一步录得适度上涨。

相关数据显示,过去五年间,布里斯班的房价以2.7%的年率上涨。就2018年而言,布里斯班的房价仅上涨0.5%。展望2019年,布里斯班房价涨幅或大体相同。

高层公寓市场是拖累布里斯班房价整体涨幅的一个主要因素。据预计,2019年公寓住房市场房价或逐步复苏。

就非首府城市而言,过去一年,昆士兰东南部海滨城市如黄金海岸和阳关海岸的房价增速相对更高。展望2019年,得益于州际人口持续流入、注重当地生活方式人士的购房需求上升、配套基础设施的逐步完善以及就业机会的改善,昆士兰非首府地区房价或录得适度增长。

南澳大利亚

过去五年,南澳大利亚房价持续以年均3.0%的速度上涨。就2018年而言,受信贷紧缩影响,增速放缓至1.5%。展望2019年,尽管阿德莱德房价增速或出现进一步放缓,但是在经济条件改善、人口流入、住房可负担性相对较高的推动下,当地房价仍将录得正增长。

相比之下,南澳非首府地区环境不如阿德莱德健康。过去五年的房价年均跌幅保持在0.1%的水平。展望2019年,部分首府地区或迎来温和上涨,例如Barossa-Yorke-Mid North地区。

西澳大利亚

自2014年年中以来,珀斯住房市场一直持续下跌的状态,目前房价较周期性高点已经下跌15%。2018年的房价跌幅大约在4.5%。展望2019年,据Corelogic预测,尽管珀斯房价将在很大概率上见底,但是并不能保证房价会出现明显反弹。

就非首府地区而言,当地的房价较2012年已经下跌了大约55%。同时,2018年全年西澳非首府地区仍是一副“跌跌不休”的情况。据预计,2019年当地房价是一个逐步找底的过程。

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