美国的贷款种类众多,在选择贷款时,可以从以下三方面考虑,综合选择出一个最适合自己的贷款方式。下面小编就来给您介绍一下美国买房如何申请贷款美国买房怎么申请贷款

为什么在美国要贷款买房呢?

1. 美国房价增长

纽约的房价近些年在不断上涨。据数据显示,2007年共有公寓(Condo) 和共同产权公寓(Co-op)的房价中位数是86万美金,而2016年该数据攀升27.9%至110万美金。同样,2007年城市屋(Town House)的房价中位数为313万美金,2016年该数据上涨58.3%至497万美金。正是由于天价房的增长,导致了投资者很难一次性凑齐所有房款,选择以贷款的方式买房。

2. 外汇管制

中国有很严格的外汇管制,每人每年只能汇款五万美金,因此中国买家很难在短时间内将大额资金一次性转入美国。而在纽约市买房的过户期一般为六十天到九十天,所以贷款可以帮助国际买家解决短时间内资金短缺的问题。

3. 信用记录的建立

越来越多的中国人在来美国买房子的同时倾向于做投资移民,方便日后送孩子来美国读书。这时,每个月的按时还贷可以很好的帮助大家积累良好的信用。信用在美国有着至关重要的作用。

4. 避税

如果购买的房屋是出于投资用途(即购买房屋后出租而不自住),那么每个月收取的租金是要计入个人收入,并缴纳个人所得税的。这时如果通过贷款的方式买房,每个月还的利息部分可以作为费用抵税的,这就起到了合理避税的功能。

5. 杠杆投资,增加购房的灵活性

就像买卖股票可以通过杠杆增加收益率一样,贷款也可以增加房地产的投资收益。比如100万美金,在曼哈顿只能购买一套一室一厅的房子。但是通过贷款就可以拿到200万,买一套200万的房子,甚至可以买两套房子,一套用于自住,一套用于投资。

贷款案例

为了让大家更清晰直观的理解贷款可以达到的避税和杠杆效果,我用一个简单的案例来给大家解释一下。假设某商业地产现价100万,每年租金收入8万。20年后房子涨到200万。

如果选择一次性付清房款:

20年的租金部分收入:8*20=160万。

20年的增值部分受益:200-100=100万。

如果用贷款的方式买房:

假设以50%比例贷款,就可以用100万现金再贷款100万,得到200万,购买两套100万的房子。

20年的租金部分收入:其中每一套房子的50万贷款,按照利率5%, 20年本息还清,一年还款的本息额为不到4万。由于租金一年8万,因此每年每套房子盈余8-4=4万,两套房子共收入8万。与一次性付清房款的年收入基本持平,还略高一点。而且其中的利息部分还是可以抵税的。以第一年为例,8万的还款当中利息部分为5万左右,是一笔不小的避税额度。

20年的增值部分受益:由于我们通过贷款的方式购买了两处房产,因此增值为100*2=200万。是不使用贷款时增值收益的两倍。

中国买家申请贷款的要求和流程

中国买家在美国申请购房贷款需要准备以下5种材料:

1. 购房合同&首款支票

2. 借款人身份证明(国内身份证+护照)

3. 收入证明(包含过去两年的收入情况)

4. 资产证明:银行账户流水,或者理财账户、投资账户、房产证明

5. 信用证明:由于中国买家没有美国的社会安全号(SSN),因此没有美国开具的信用报告。这种情况下,GuardHill要求海外买家到所在银行,找经理拿一封推荐信即可代替。

中国买家的贷款比例和贷款额度

对于贷款比例,美国这边有一个计算公式,即贷款人的每月的负债金额不能超过工资比例的43%。也就是说,买家的工资越高,能够拿到的贷款金额就越高。普遍来说,海外买家会付40%-50%的首款,也就是贷款50%到60%。如果某些贷款人资产情况和收入情况特别好,最高可以拿到70%的贷款。

中国买家拿到的贷款利率

一般来说,借款人的信用水平、收入水平、资产水平,和负债水平四个指标不仅影响他拿到的贷款的额度,更是利率的决定条件。一般条件越好的,可以获得的利率水平也会相对更低。海外客人的贷款利率一般在4%-5%之间。这个利率比本地客人高一点,是因为对于银行来说,海外客人在美国没有收入证明和信用证明,因此风险会高一点。

最后小编提醒大家,虽然文章已经很全面的解释了关于“美国买房怎么申请贷款”的知识,但是每个人可能会碰到不一样的问题,大家还是需要根据自身的情况去合理的对待,避免陷入误区,如果您还需要更多帮助,可以拨打免费电话,房海外专业的顾问会给你更专业的咨询服务。

风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。