澳大利亚是一个中国人青睐的移民目的地,海外买家通常会买入悉尼和墨尔本的房产,这导致悉尼房价自 2008 年以来上涨 98%、墨尔本上涨 84%。在悉尼所属的新南威尔士州,海外买家(中国人占 87%)一度占 2016 年新房交易的 25%。2016 年 6 月,新南威尔士州宣布向海外买家加征 4% 的印花附加税,再加上原来所有购房者都要缴纳得 4-5% 不等的印花税,海外买家税赋比率在 8% 左右。

一年后,新南威尔士州政府决定将附加税税率从 4% 提高到 8%。

一位现年 30 岁的上海金融业人士表示因为是外国人,他只能买新房,这等于无形中又增加了他的购房成本。而且澳洲四大银行也不向他提供贷款。

“另外,澳大利亚政府有规定,开发商要卖一定比例的房产给本地居民,据我了解通常都超过 30%。然后有的楼盘还不许卖给外国人。” Fred 说。他之前试图购买中国开发商在当地兜售的房屋,并支付 10% 定金和大约 2 万澳元的律师费。但后来这家开发商销售资质被禁。他除了拿回 10% 定金,其他的钱打了水漂。澳大利亚几个州印花税新政解读

上个月,新南威尔士州决定将原来海外购房者年付 0.75% 的土地附加税提高到 2%,这一举措被看作是对主要来自中国的外国买家,所施加的最新限制。维州取消期房印花税减免加上原有的7%海外买家印花税,合计的总税额约达到房价的12.5%,新州的海外买家总税额更是接近13%,年初昆州也公布新政将于2018年7月1日提升海外买家印花税至7%,加上原本税费合计费用也将被提升至与维新两州同一水平线。较于印花税政策的确定,如何区分哪些客户需要缴纳印花税是我们今天探讨的重点。

1、新政规定中对于‘海外人士’的定义

维州与昆州对于海外人士的定义相对简单,如图,非澳洲公民或永居持有者,以及持有444签证的新西兰公民即被定义为海外人士。

而新州的新政对于‘海外人士’的定义:

1、澳大利亚公民(citizen),即持有澳大利亚护照的人士;

2、澳大利亚永久居民(PR),且要满足200天的居住要求;

3、新西兰公民持有特别签证类别444的人士,且要满足200天的居住要求;

4、澳大利亚伴侣签证(Partner Visa provisional visa holders – 签证类别309或者820)的持有人士,且要满足200天的居住要求。

2、是否需要缴纳额外的‘海外人士’印花税部分

上述可见,如果购房者为澳大利亚公民的话,那么其毫无争议地无需缴纳‘海外人士’的印花税部分 (以下简称 ‘额外印花税’),只需要按照相关规定缴纳基础印花税部分。同时,在维州和昆州,澳大利亚永久居民(PR)的持有者也可以享受相等待遇。也就是说888类别及132类别的持有者,可以免除‘海外人士’的印花税部分。相对应的,188类别及其他类别的TR签证则需要缴纳‘海外人士’的印花税部分。

而在新州,结合上述摘取的FATA相关部分,我们可以看出新政对于‘海外人士’的定义和维州以及昆州有所不同,多出了一个200天的居住要求,也就是说即使你是澳大利亚永久居民 (‘PR’)身份,在不满足200天居住要求的前提下,依然会被划分为‘海外人士’,从而需要缴纳海外人士额外的印花税部分。同时,新州规定在签订合同后三个月缴纳印花税,而维,昆两周则是在交房时缴纳印花税,结合无居住要求这点,也就意味着当维州与昆州的TR购房者在交房前获得了PR也可以享受免交‘海外人士’印花税。对于新州买家来说,结合200天居住要求以及提前缴纳印花税两点具体的鉴别办法如下:

签 约 前

首先,如果在紧邻签署购房合同之前的一年内,永居购房者已经在澳大利亚待满了200天,那么他只要缴纳基础部分的印花税,不需要缴纳额外印花税。交税时间为合同日期之后的三个月。如果想要将交税时限延长到十五个月的话,那么需要向州税局递交相关声明,声明承诺其在所购物业交房之后,会把所购物业作为主要居住地 (principal place of residence),而且该物业需要是民用住宅新房,不能是二手房。

签约后,交房前

如果在签约前永居购房者没有能够满足上述200天的居住要求,那么依然有两种方式可以达到最终只缴纳基础部分印花税的目地。这两种方式简单称为 ‘豁免’和‘退还’。

(1)豁 免

自2017年6月20日起,如果永居购房者在签约前没能满足200天的居住要求,但是愿意递交一份声明给到州税局,声明其在购房合同日期之后的12个月内会将所购物业作为主要居住地,并且会在所购物业中连续住满200天的话,那么就不需要缴纳额外印花税。

不过上述条件比较苛刻的地方是,首先永居购房者必须把所购物业拿来自住满200天,而且这个要求需要在购房合同日期之后的12个月内达成,可谓‘时间紧,任务急’。而且比较适用于准现房或者现房。如果是期房的话,很多建造及交房时间都远远超过了一年的时间,因此在合同日期12个月内就要满足200天居住要求的条件根本无法达成。

(2)退 还

如果在签约时,永居购房者没有能够满足200天的居住要求(或者甚至还没有永居或其他相关身份),且也不能满足上述‘豁免’条件,那么就需要在合同日期之后的三个月内先缴纳包含额外印花税在内的全部印花税数额。但是如果在交房前,永居购房者(没有永居或其他相关身份的购房者需要先拿到身份)在澳大利亚待满了200天,那么其可以在交房后向州税局申请退还其之前缴纳的额外印花税。该退还申请需要在原始印花税缴纳日期之后的五年内提出。

交 房 后

除了满足上述‘豁免’的条件,如果永居购房者在交房后再去澳大利亚住满200天,不能申请额外印花税退还。

综上所述,除了澳大利亚公民,澳大利亚永居,新西兰公民持有签证类别444和澳大利亚伴侣签证(309或802)持有者都需要在成交前满足在澳大利亚待满200天的要求,才能达到最终免除或者退还额外印花税的效果。另外一种情况就是,上述身份持有者能够于购房合同日期之后的12个月内,满足将所购房屋作为主要居住地且连续住满200天的要求(比较适合准现房或者现房)。

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