投资菲律宾房产的付款方式和国内有很大不同,我们不需要玩转贷票。处女贷、抵押贷、高评高贷。。。这些科技树都不需要。首付无息分期,真正的零首付高杠杆,才是正确的打开方式。

投资期房,有很多不同的贷款方式可以选择,不同的开发商付款方式不同。一手期房和二手现房也不同。

一手期房的付款方式比较多样化,开发商会有很多付款方式给客户选择。菲律宾买房如何付款?

1.全款(Cash)

如果资金充足有一定支付能力,可以选择全款,全款客户有一定折扣。这种方式不是我们关心的,我们关心的是第二种。

2.零首付+月供+尾款

(No Downpayment+installment+balance)

许多开发商如DMCI等允许零首付,即不需要一下子拿出一大笔钱,只需从第二个月开始月供,这个付款方式压力最小,很多炒房客会选择此种方式,月供比例很小,即交房之前的这几年,你只需要支付完这小部分首付即可。尾款在交付时付清。

例如:购买一套50万(RMB)的公寓,首付款3成是15万,建设周期5年(60个月交付)。

付款方式是:15万首付无息分期60个月支付,每月月供2500元,持续60个月。5年后交付时,付清7成尾款35万元(RMB)。

3.首付+月供+尾款

(Downpayment+installment+balance)

这种付款方式是先现金付一定比例的首付,一般10%-50%都有,然后再月供,比例不等,最后有一部分尾款。比如Ayala Alveo的很多楼盘是这种付款方式。这种付款方式适合有需要将压力平摊到各个阶段的客户。

我们通常喜欢选择杠杆高的方式去做投资,这样留给自己的自由度和舒适度更高,有效利用率也最高。多数投资人会选择第二种付款方式,真正的零首付。选择的同时我们讲面临第二个问题,尾款的支付问题。

尾款支付(Balance)通常有三种方法解决:

第一种是:一次性全额支付尾款;

第二种是:向菲律宾当地的银行,包括国际银行菲律宾分行(如:花旗银行、汇丰银行等)申请房屋贷款(Bank Finacing);菲律宾本地银行对于外国人的房贷有一些限制,贷款的比例最高为房价的70%,贷款最长期限为五年。目前五年期的贷款利率为5.5-7%之间,各个银行有所不同。汇丰银行对于他们的贵宾客户待遇有些放宽,但是,具体情况要与银行具体商议。贷款所需材料,一般都能满足。贷款申请人需要提供给银行的资料主要包括:

1.贷款申请表

2.申请人及配偶的护照复印件。

3.申请人的住址证明(水电、电话费单等)

4.菲律宾发放的身份证明(如退休移民卡、工作卡等,如果有。没有无需提供。)

5.申请人银行账户最近六个月的流水明细表(银行流水额尽可能大)

6.最近一年在菲律宾的纳税证明ITR(如果在菲律宾有纳税记录,没有无需提供)

7.申请人的资产(房产、汽车的拥有情况,如果是贷款所购买的,需要具体说明)。

8.申请人最近一年的收入证明:如果在菲律宾有工作,由就职单位给出证明;如果申请人在菲律宾没有工作收入,由申请人在就职单位开出收入证明及纳税资料,到纳税的税务局打印申请人纳税记录,然后到公证处办理收入公证,最后到外事办办理公证的认证即可。

9.其它银行认为可能需要补充的资料。

菲律宾本地银行审批房贷的周期需要半个月左右的时间。贷款申请被批准后,银行将通知申请人到银行贷款部门签署贷款合同。汇丰银行菲律宾总部(设在Global city的第五大道上)、菲律宾最大的银行-BDO银行(见BDO银行的官方网站)都有会中文服务的人员为中国人提供方便的服务。

第三种,也就是这里要介绍的是,与国内不同的方法:向开发商申请房屋贷款(In-house Financing)。例如向菲律宾著名的DMCI房地产开发公司申请一套余款,假设该房子总价100万RMB,余款70%合70万申请向房地产贷款。向DMCI申请后,时间最长的是准予贷款五年,利率是13%。这里要特别注意的是,13%是五年总利率,五年里总计支付的利息与本金之比,也就是说,五年内总计付款为:本金+本金X13%=70万RMBX1.13=79.1万RMB。每月还本付息的金额为:79.1万RMB/60个月≈1.32万RMB。

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