作为中国人海外投资的主要目的地之一,近年来,美国房地产市场上的中国投资者日渐增多。2013年,中国人赴美投资房地产的额度达到220亿美元,同比大增72%,超过加拿大成为美国房地产市场最大的海外买家。总体来说,投资美国房地产收益要比国内高很多,从平均收益来看,目前在美国投资房产的收益率可以达到国内一线城市的四倍。但是,随着美国房地产市场的复苏,纽约、洛杉矶等一线城市的投资收益率在不断走低,美国二线城市将会为投资者提供更好的收益。

美国买房年收益是北京的4倍 赴美投资额攀升

在国人海外投资金额增长的同时,投资群体及年龄构成都发生了变化;投资群体方面,由富豪变成了中产阶级、白领阶层;客户的年龄构成段也在发生变化,由原来的40—50岁转变为30—60岁之间,越来越多的普通人开始关注美国房地产。

从数据来看,中国投资者近年来赴美投资额大幅攀升,主要是由于投资美国房地产的人都比较有前瞻性,他对美国经济、汇率、国内房产的走势、资金的机会成本等都有所关注;现人更多的投资者愿意全球资产的分配,不要把鸡蛋放在一个篮子里。

美国现在的房价处于历史高位。这两年,中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市的房价增长率每年都超过了20%,两年增长了40%。次贷危机的时候,这些城市的房价跌了大概20%,现在,这些城市的房价已经超过了次贷危机之前的20%,处于历史高位。从目前的情况来看,美国整体的房地产市场是开始在复苏的,一线城市复苏的进程已超过了次贷危机之前,所以大城市的投资价值在不断降低,中国人投资的目光开始转向像休斯顿、奥兰多等城市,其预期收益率也要高于一线城市。

相关数据显示:目前,投资北京房产的年收益率是2%左右,但在美国,像休斯顿、奥兰多这样的城市,其年收益率可达到8%左右,收益率比可达到1:4。显然,投资美国房地产的收益率更高。北京、上海等一线城市的房价依然很高,1000万元人民币在北京北四环的亚运村或中关村区域可以买一套大约200平方米的房子,并且还是高层或多层住宅。同样是1000万元人民币,在美国第二大城市洛杉矶的热点华人地区,比如说罗兰岗、阿凯迪亚、蒙特利公园、奇诺岗、天普市等地区可以买至少3套建筑面积200平方米以上、占地面积超过400平方米的独立别墅,并且这样的独立别墅通常还带有大院子、草坪和泳池。所以就投资价值而言的话,还是美国房地产比较值得投资。

以房养房是怎样一个概念呢?如果你买了独栋大别墅,假设215万美元一套,1年的房产税差不多4万美元,加上出租空置期,业主可能每个月还得倒贴钱。如果我们帮他做抵押贷款,贷出100多万美元来投资公寓,这100万美元可以在休斯顿买10套,算一下,每个月除去还贷、交养房成本后还剩下一些,这样客户每月就不用再去贴钱了。比如北京的房子卖了300万,那你可以在休斯顿买6套公寓,按8%的租金净回报率算的话,一年可得到24万。再次,与以前相比,现在休斯顿的房价基本腰斩,未来肯定会上涨,之后再出售。这样,每个月的租金可以给孩子当生活费,出售的收益也可以覆盖他的学费。

美国的房地产发展了上百年,已经比较透明了,基本的数据都可以从相关网站上找到。一般来说,在投资一个项目之前,首先,一定要去当地实际考察,确认出租率、小区的配套等。其次,可以从城市的整体发展来考量,该城市未来人口发展到什么地步,有没有产业支撑等,这基本上就可以断定这个城市未来的发展动向;然后再细化到项目的区域、犯罪率,再细化到房子的结构、质量、翻新的情况等等。一般来说,就投资而言,华人更喜欢购买公寓和联排别墅,这些物业类型的投资回报率比较高;就自住而言,则更倾向于独栋别墅。对于地段方面,美国人跟中国人有本质上的区别,美国人非常讲求居住品质,他们喜欢居住在比较安静的、治安比较好的郊区,美国很多大城市的市中心反而没有人居住,而仅仅是工作所在地,市中心晚上的治安也比较差;但中国人所谓的好地段,就是市中心。