曾经,德国的房价以稳定而著称。不过自从2008年欧债危机爆发之后,欧洲央行开始实行长期低利率政策,致使德国房价30年不涨的神话被打破。德国统计局的数据显示,2013年德国大中城市平均房价要比2007年上涨了将近一倍,虽然目前上涨势头有所放缓,但远未停止。

欧元利率下降催涨德国房价

德国房价在未来12个月内将会继续上涨,这是杜塞尔多夫罗特杰·瓦塞尔曼(Rotthege Wassermann)经济律师事务所日前公布的结果,该事务所对2400位来自房地产行业的决策者做了问卷调查,近一半的受访者认为,德国房价、尤其是民用住宅在未来一段时间内还将继续保持上涨的趋势。

德国《世界报》网站6日报道,该律师事务所的创始合伙人乔治·罗特杰在刚刚举行的慕尼黑国际房地产投资博览会上说:“现在德国房市对房屋、公寓的需求量依旧巨大,尤其是中端市场。因此价格还会有进一步上涨的空间。”

持续高涨的购买需求主要是受到低利率的推动,大多数房地产行业的决策者们都认为欧洲央行在短期内不会提升利率,77%的受访者相信,在未来12个月时间里,欧元利率将保持在低位。

另外有9%的人甚至认为,利率将会再度降低,这意味着房价还会迎来一波强势上涨。“利率总是和房价成反比”——瓦塞尔曼解释道。

绝大多数专家认为房市不存在泡沫

不过虽然居民楼、商品房的涨势未减,但商业房、办公楼的价格或已涨到头,48%的受访者认为,商用楼房的价格目前已经趋于稳定。尤其是办公楼,由于市场需求相对有限,近三分之二的人相信办公楼的价格已经没有继续上涨的空间。

绝大多数房地产行业专家并不认为德国房市存在明显的泡沫,仅有11%的人认为,德国房市过热。罗特杰说:“价格的增长是对市场刚性需求的正常反应,并非是过分的商业投机行为所引起。”另外有五分之一的投资者和项目开发商相信,由于德国房产市场的自主资本充实、市场透明度高,即使存在出现泡沫的风险,政府也可以通过监管手段来防止泡沫的产生。

政府调控的手段之一是增收地产转让税,目前许多德国州政府已经加大了地产转让税的额度。

不过调查显示,增加税收并没有吓倒购买房者,68%的投资者表示,不会因为地产转让税而影响他们购买的决定。

实际上,有许多合法的办法可以让购房者避免交纳地产转让税,55%的房地产开发商承认,他们曾经在合同上通过合理的条例来避税。

德国政府通过房租限涨法规

不仅房价在上涨, 德国大中城市的房租近年也在普遍上涨。根据德国司法部最新数据,汉堡和慕尼黑的房租5年来上涨25%了, 柏林上涨19%,雷根斯堡、弗莱堡大学等城区房租更是上涨约33%,德国各地均存在房东大幅加租的现象。

为阻止这种现象,近日,德国内阁通过了司法部长马斯提交的抑制房租涨价法案。根据该法案,自2015年起,新签订的房屋租金合同不得比相同地段和面积的房屋平均租金高出10%。

该法通过后,包括柏林、汉堡、慕尼黑等在内的16个区域将必须实施该项规定。

“必须稳定房租价格,”马斯说道,“这是我们出台此项规定的原因,试想房租涨幅超过30%,或是中心城区房租涨幅超过40%,这是我们完全不能接受的。”

马斯还表示:“我们正在努力创造房东和租客之间的利益平衡。是的,房东当然希望通过出租房屋、收房租赚钱,可即使是出租房,那它也是租户的一个家,而不仅仅是商品,利润最大化不能成为业主的唯一目标。”

传统上,在德国透过经纪公司租屋所付的介绍费,是由租屋者负担;德国内阁通过的新法却规定,应该由拥有房产的出租者负担。

德国租屋者协会称许政府这项改革对于解决大城市、人口稠密地区和大学城的租屋问题非常重要,不过,协会强调,法规也应明定对于不守规范者的罚则。

对于这项新法规,业内人士看法不一,三分之一的人不认为这会对德国房市有任何影响,而相反也有三分之一的人认为,短期内,房价会受到一些负面影响。