随着日本房地产价格的触底以及日元汇率的大幅贬值,日本房地产投资价值显现,引起了包括中国在内的国际投资机构以及个人的青睐。2014年年初以来,外国资本开始大举进军日本房地产市场,投资额巨幅增加。

外国资本大举进军日本房地产市场

日本瑞穗信托银行数据显示,2014年,外国投资者掀起了“购买日本房地产热”,当年至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场,东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购。外国投资者购买日本房地产的资金量已占到了日本房地产市场当年交易额的20%,比美国金融危机发生之前的历史高峰2007年要高出80%。外国人购房已经成为支撑日本房地产市场发展的重要力量。

世界最大级的资产管理公司美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约120日元合1美元,下同)在东京市区购买了5000多套住宅。新加坡政府投资公司在东京火车站正门前的丸之内以及大手町的金融街等中央商务区耗资1700亿日元购买了数栋高级办公楼。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元,购买了一座25层的综合性办公楼,这里曾经是美国花旗银行的日本总部。美国、法国和德国的投资基金也都分别在东京的品川、新宿和中野等地耗资700亿日元、380亿日元和180亿日元购买了办公楼和其他综合性商业设施。

除了政府投资机构、外国法人资本,很多外国自然人也积极投资日本的房地产。特别是中国部分富裕家庭纷纷在东京、大阪、名古屋等大城市购买住宅和商铺。据日本不动产研究所预测,过去一年,至少有360亿日元的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司经常接到中国客户的咨询和委托,业务量大幅增加,为此还增加了精通汉语的经纪人。住友不动产公司正在销售的、距离东京银座不远的晴海高档公寓已有相当套数被中国顾客买走。

导致外资大举进军日本房地产市场的主要原因是:首先,投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底,具有相当的投资价值。其次,日元大幅贬值,外国投资者的投资成本大幅下降,当前是进入市场的大好时机。

近年来,日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小,部分地区出现回升。去年,东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地价格均开始回升,东京市区的办公楼空置率已经降到了5%,住宅价格也开始反弹,但是,日本房地产的整体价格依然处于低位,具有较大升值空间。

据日本房地产中介公司散发的二手房售房广告:在东京市中心的涩谷区惠比寿一带,一栋土地面积60平方米左右、居住面积100多平方米(约相当于中国的建筑面积120平方米左右)的独立别墅式住宅,售价在6000万至8000万日元(约合320万至420万人民币)之间。在品川区户越,一栋土地面积132平方米、居住面积155平方米的独立别墅式住宅的销售价格为8990万日元(约合450万人民币)。在品川区高轮台的一套建筑面积75平方米的公寓售价为3980万日元(约合210万人民币)。在目黑区三田的一套约125平方米的住宅售价为5680万日元(约合300万人民币)。按照目前的汇率,东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的价格。

日元汇率大幅下跌是导致日本房地产受到海外投资者青睐的最重要因素。2012年年底以来,安倍政府为了消除长达15年之久的通货紧缩,采取了“大胆的金融政策”,日本央行大规模放松银根,导致日元汇率不断下跌。目前,日元对美元的汇率基本上维持在120日元左右兑换1美元的水平。如果从2012年9月的77日元兑换1美元的汇率来看,已下跌了约43日元,跌幅超过50%。

日本将于2020年举办东京奥运会,在这之前东京的房地产升值概率较大。另外,日本房地产的租售比合理,用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者的热情。