德国房地产市场几年来持续火热,深受中企等亚洲投资者青睐。在“一带一路”和“电商潮”的推动下,物流地产正成为中国投资者继住宅、商务办公楼后,在德国新的投资热点。德国房地产现状

德国房地产市场长期稳定,近年来却呈持续攀升态势

德国房地产市场在较长的历史时期内,一直保持平稳良好运行。但据德国著名Statista报告,自2007年至2013年,德国大中城市的平均房价上涨超过70%,并呈现持续攀升趋势。

从上世纪50年代以来,其实德国房地产市场基本稳定,房价与GDP几乎保持同向变化,房价与工资指数也呈正相关,房价未出现大幅度偏离基本面的情况。

德国房地产市场一直稳定良好运行,主要得益于:

服务型产业定位

德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业,而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备等才是德国的支柱产业。现代制造业和服务业,对德国的GDP贡献超过60%,而房地产仅占8%左右。

因为房地产的社会福利性质,决定了政府政策的出发点是“居者有其屋”。从上世纪50年代开始,德国政府就大量兴建公租房,已经累计建成“福利住房”超过1000万套,超过全德家庭总数的40%。

稳定的货币投放

德国房价的平稳发展还得益于稳定的货币投放。德国1996年至2010年,M2增速-GDP增速仅为1.92%;2010年至2015年该比例为2.82%,均显著低于中国同期M2增速-GDP增速(7.4%、7.27%)。

德国M2/GDP始终稳定在1以内,不到1单位的广义货币投放可以带来1单位经济增长,金融危机后也没有出现大幅上升。这一指标说明德国实体经济吸纳货币能力较强,货币投放保持稳定,为良性的房地产市场创造了货币条件。

多元的建房体系

德国实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系,保障了充足的住房供给。 其中,合作社共同建房占每年新建住宅的30%以上。政府考虑收入差距,为中低收入人群提供保障房。这些措施使德国房地产市场长期处于供需均衡状态。

公平的租赁市场

德国的房屋租赁市场是其房价稳定的“定海神针”,保护租户权益,构建相对公平的住房租赁市场,使得很多人乐于租房,德国有57%的人选择租房而非购房。德国由市政部门、房东与房客协会等机构共同制定“房租合理价格表”,法律规定如果房东房租超过“合理房租”的20%即构成违法,超过50%即构成犯罪,如不及时更正将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

租房市场有效替代了购房市场的需求,使得房价长期保持平稳。

德国房地产市场走势

近年来,德国各大城市的房价持续攀升。由于德国经济状况良好,加上英国“脱欧”等因素影响,2016年,德国超过85%的城市房价出现上涨,公寓每平方米售价比2004年上涨36%。

法兰克福将成为英国脱欧后未来的国际金融中心,伦敦金融业的大量就业机会也会在未来几年转移到法兰克福,因此,必然带动法兰克福乃至整个德国房价大幅上涨。

据专家预测,到2020年,德国房价未来还会持续上涨,目前仍是投资房产的好时机。从长远来看,对于能够负担贷款的人来说,买房比租房更划算。

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