近年来,中国炒房团的“威名”四起,日本、澳大利亚、加拿大等地遍布他们的身影。但有一个国家却得以“幸免”,那就是德国。很多人都认为德国房价是万年不变的低房价没有上涨的空间,那么是什么原因呢?德国低房价,炒房团都不敢去炒房!

德国的房价到底低不低?

横向来比较的话,德国主要大城市的房价水平略低于欧洲其他大城市。

在欧洲的主要大城市中,伦敦的房价最高,巴黎次之,然后就是慕尼黑、罗马和斯德哥尔摩等。柏林作为德国的首都和德国最大的城市,其房价只有德国另一城市慕尼黑的一半,和莫斯科的差不多。看数据的话,慕尼黑的人均收入和消费支出,都明显高于柏林。

德国经济研究所(IW)每年都根据人口发展趋势、劳动力市场、经济结构、文化科研水平和创新力指数等评分指标对德国69个超过10万居民人口的城市和地区进行综合实力排名。在2015年和2016年的排名中,慕尼黑一直是第一名,许多国际大公司、金融机构和保险公司的总部都设在慕尼黑,而柏林排在40名左右。

但与此同时,我们发现其实德国的房价也不是特别低,慕尼黑的房价和巴黎的差不太多。这一点应和最近几年德国房价的快速上涨有关。2012年以来,柏林、慕尼黑的房价增速比伦敦还要快一点,且远快于巴黎。莱坊房地产咨询公司(Knight Frank)发布的数据显示,2017年德国柏林的房价涨幅达到20.5%,慕尼黑的房价涨幅为13.8%。

不仅柏林和慕尼黑的房价上涨很快,德国其他大中城市的房价也上涨得很快。2012年以来,德国很多大城市的房价涨幅都在50%以上。虽然,德国汉堡的房价有所下降,但也主要是因为原来的房价偏高,2012年的时候房子每平方米的单价已经有6500多美元(折合人民币约43798元),而当时柏林的房价才3000美元(折合人民币约20214元)出头。

由此可见,经济基本面较好的德国,房价也慢慢赶上来了,并不是特别低,而经济基本面不太好的意大利、俄罗斯,其大城市房价还在下降中。

刚才是横向比较。如果从纵向进行比较的话,德国房价长期以来的增长速度的确比较慢。从1985年至2015年的30年里,德国房价仅上涨了50%。作为比较,同期的澳大利亚、英国的房价上涨了400%-500%,美国、法国和加拿大的房价也都至少上涨了100%。

除了房价的上涨,一些国家也经历了房地产泡沫破灭所引发的危机。

日本在1985年至1991年经历了房地产泡沫破灭的过程。1991年房价大跌之后,房地产市场一直萎靡不振,2015年年底的实际房价指数还低于1995年年底的水平。不仅仅是日本,美国也经历过房地产泡沫所引发的危机,2007年美国房地产泡沫破裂所引发的次贷危机,最终演变为全球范围的金融危机。此外,在1990年前后,一些北欧国家也出现过一次较为严重的房地产泡沫。

放眼望去,在全球主要的国家中,唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。那么,德国房地产市场长期稳定,房价较为亲民的原因是什么呢?

德国人口老龄化严重

人口老龄化是高收入国家的普遍现象,其中日本、德国尤为严重。2016年,德国65岁以上人口占比达到21.27%,仅次于日本(26.56%),超过法国(19.36%)、英国(18.35%)和美国(15.03%)等国家的水平。作为比较,世界平均水平为8.48%,中国为10.12%。

人口老龄化的直接影响,是新增人口减少,增量住房需求较少,减轻了房价的上涨压力。由于老年人较多,人口流动也会减少,使得住房的需求相对稳定,这也是一个稳定房价的因素。

此外,“二战”后德国物价平稳,从1955年到2017年的62年里,物价上涨了3.86倍,年化通胀率仅为2.6%。和其他欧美国家相比,这个年化通胀率是很低的。例如,同期英国物价上涨了19.18倍,年化通胀率为5.0%;美国物价上涨了8.15倍,年化通胀率为3.6%;法国物价上涨了12.66倍,年化通胀率为4.3%。

德国稳定的物价水平,使得居民利用房地产保值增值对抗通胀的动机就变得很低。

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