全球经济放缓,新兴市场面临经济压力,弱势货币资本外流,使国内的投资市场变得严峻。如18年火爆的泰国,货币已贬值2%,这是否对房市产生影响,在接下来的2019年,泰国房市会如何发展,房海外2019泰国楼市及房价走势分析为您解答。

办公市场强劲

由于全球经济增速放缓,预计泰国经济在2019年将放缓增长3.8%,略低于今年的4.2%。这将导致泰国出口和旅游业减速,影响国内消费。这几年,虽然泰国经济在快速发展,创新动力在增强,逐渐从成本优势转化为技术优势,一大堆中国企业崛起:阿里巴巴的入驻、腾讯、百度、京东、华为、小米、网易... 但是不可否认的是,这些企业进军泰国崛起不代表泰国经济的增强,在国企出海上,为泰国在中国人赴泰投资更多的添加了新的兴奋剂,推动投资泰国的信心。

而根据市场的统计中,在2019年约将有百家中国企业入驻泰国。这些外资企业的驻军,也将推动曼谷房产租赁市场上涨幅度的升值空间,同时,也进一步推动办公楼市场强劲,需求量倍增。2019泰国楼市及房价走势分析

酒店业趋势

据万事达卡2018年全球目的地城市指数,曼谷是世界上最大旅游目的地,泰国旅游市场继续稳步增长。中国仍然是泰国最大的客源市场,占所有国际游客人数的30%左右。然而,7月份普吉岛船只发生悲剧事件后,酒店业增长急剧放缓,导致2018年第三季度中国入境游客人数同比下降8.8%。但对于曼谷酒店业受此影响较小,在廊曼和素万那普机场下机的国际游客总数与去年相比没有下降。

根据STR Global的数据,曼谷市中心的平均入住率自今年年初以来一直保持高位,目前约为80%。酒店经营在过去两年中经历许多创纪录的高入住率,现在对提高房价更有信心。在2018年第三季度,平均每日房价(ADR)同比增长4.3%,而入住率保持稳定。每间可用客房收入也有所增加,显示出曼谷市场的积极趋势。

到2018年底,曼谷市中心将有46,800间客房,比2017年增加4.6%。根据市场调查公布的情况,到2022年将增加11,000间客房,曼谷市中心的总供应量将增加25%,达到约58,000间客房,未来大部分供应将在中档酒店供应。

酒店业的日益攀升直接也拉动地产市场的房屋空置率,如今大部分的游客中都喜欢自由行,而住惯了酒店的客户想体验住在家的感觉,而选择公寓短租则是他们的选择方式,从短租Airbnb的统计来看,曼谷的短租公寓在目前市场受到热捧,开发商也寻求新的项目销售模式,酒店运营模式公寓成为开发商的一大亮点。

位于曼谷富人区的豪华日式公寓也是我们重点给这部分人群推荐的项目,精品公寓,特别是在曼谷核心地段,短租自主都是绝佳的选择。

金融去杠杆的冲击

大家都清楚房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。对于购房者而言,货币政策的松紧直接影响购房者的钱袋子,进而影响购买力,首付比例和贷款优惠直接决定了购房者的购买意愿和购买力。

抵押房屋贷款、外国人的限贷如今正是本地和海外购房者投资的紧箍咒。

由于泰国银行即将对泰国国民实施严格的抵押贷款,当地的开发商被迫将依赖更多的海外买家。泰国银行将于2019年4月1日开始生效的措施,将有利于首次购房者,而非投资者或现有抵押贷款未偿还者。新规定要求购买第二套住房的人支付至少20%的预付款,以便有资格获得超过1000万泰铢(200万人民币)的抵押贷款。

这旨在将贷款与价值比率控制在80%-90%左右。比率越高,贷方的风险就越大。而将第三套比率降低70%,银行更严格的贷款政策促使泰国开发商通过合资企业向海外寻求资金。自2018年初以来,泰国和外国公司之间建立了超过15个主要合作伙伴关系,其中至少75%与日本开发商合作。

外国人在泰国投资贷款买房,这个热点已经成为2015--2016年来的一次历史最高峰,由于外国需求的强劲,当地多家银行对海外的客户提供银行贷款政策,但由于在从去年开始中国开始执行严格的外汇管制后,中国买家在泰国贷款买房已陷入困境,并非与市面上或网络上显示依然能够贷款,当然,不否认可以有个别贷款成功的,但高昂的利率已经超过很多客户的预期,如:泰国的MBK融资贷款,利率高达8.2%,申请成功率为95%,典型的周转时间为2-3周;中国银行,门槛高,审批严格(放款来自新加坡中行),利率平均约6.5%;新加坡UOB大华银行,门槛高,审批是这三个当中最为严格,但利率相对头三年来说比较低。

但这些贷款限制貌似也不会影响海外买家购买泰国房产的需求,因为在泰国买房与中国操作不同,一般基本上是首付大概20-30%左右即可,到交房之后再支付尾款,在这期间有很多时间可以做转让或者其他。

政策影响下的泰国房产

政策因素仍旧是投资者需要密切关注的问题。据悉泰国央行将于2019年4月1日推行新的贷款政策,这项新政策将促使更多的买家和卖家加快公寓所有权过户。随着新的借贷政策开始对部分购房者产生影响,公寓开发商可能需要依赖外国购房者的需求。而除了这项收紧抵押贷款的政策外,泰国交通基础设施的发展将是鼓励新区房地产开发的关键。

最后,另一个需要考虑的重要因素是即将于今年2月举行的泰国大选,预计在此期间泰国国内的房产需求和供应量会下降,因为随后新政府政策的方向将会引起人们的关注。不过尽管如此,这种下降也是短暂的。

结语:站在2019年的第一个月,我们来说2019年的房地产会怎么走?泰国的房价还会继续上涨,但明年的供应量会跟随市场的走势放缓,大致是回调比如今的供应还要减少,新住宅供应将持平430-440亿泰铢左右。因为如果供应过剩,不断加大供应,去化率降低,就会迎来楼市泡沫风险。曼谷市中心的供应量预估会减少,明年政府与各大地产商的主力或将会沿着东部走廊EEC线路进行全面铺开(实打实的泰国政绩)或北区的Bangsue ,海边城市的芭提雅投资空间也会随着政策的推动引来最新的投资热潮,特别是曼谷近三年规划开通轻轨线与地铁即将开通的线路更是不抗跌,至于外部偏远规划中的线路,可能7-8年后的事情了!

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