中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别,由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处,了解这些区别,是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。那么,澳洲房产和国内房产有什么区别?房海外小编带你揭晓~澳洲房产和国内房产有什么区别

01产权拥有期

中国:70年产权

澳洲:永久产权

澳大利亚有财产私有制的经济基础,法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权(国内的使用权,是把所有权和使用权剥离开来,这时的使用权就等同于是租赁权)。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等,拥有时限才可能会受到限制,但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权, 您只能在一定期限内拥有土地。在中国,目前这一期限是70年,国内最近对使用权的问题讨论热烈,估计70年的使用权可以续约,但是需缴纳一定费用,所以在房地产评估时,过了一定年限的房地产价值会降低。

但是,永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此,永久产权对于投资来说更优越,能够长久保值、增值。

02增值潜力

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?

在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长7%—10%,大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

03空置率回报

空置率(vacancy rate)

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

租金回报率 ROI (return on investment)

简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的11%—13%!

04贷款难

在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请贷款。在经过BROKER的专业指导之后,一般都可以申请到60%到80%的贷款。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心!试想,如果你的还款能力出现问题或者破产,银行只需收回这套房产,并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格,这可是赚钱买卖!要知道,悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且,最近的种种经济指标和数据指明,澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里,澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比(2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%),澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

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