有鉴于华人对购买美国房地产的热情和诸多疑问,小编整理了两篇文章介绍有关美国房地产投资“税、风险、贷款以及房产经纪/律师”的疑问进行解答,本文介绍关于贷款和关于房产经纪/律师问题:美国房地产投资,“税、风险、贷款”相关问题解答

关于贷款

1. 关于银行屋,购房一年后可以申请贷款,此处的贷款指的是之前所购的银行屋的房贷?那么已经购买了这个房产,还能进行贷款吗?

购房一年后此房产的房产权就属于个人不再是银行,那么就可以进行贷款了。

2. 中国人到美国买房,人民币换美元通常会受到数额的限制,以及美国大多数银行不愿意给中国买家提供房贷,对于这个问题有什么好的建议?

人民币换美元的数额限制,中国人每人每年5万美元,即一张身份证一年之内有5万美元的购汇汇款额度,国内办理外汇汇款最好到中行。另外我国对于外国同一收款人同一账户的每月收汇不得超过三笔,即15万美元,如需大额汇钱,建议在美国多开两个账户。美国银行没有针对性地对中国买家不愿意提供房贷,这个要根据美国不同地区有不同的借贷情况,借贷者本人的个人资金证明和信用情况才是关键。

3. 一贷行、二贷行?为什么二贷行愿意承担血本无归的风险放贷?

一贷行即借贷方用房产做抵押首次贷款的银行,二贷行即借贷方再次用房产做抵押贷款的银行,二贷行会根据房子的残值,决定是否就房产抵押放贷给贷款人,承担的风险很大。二贷行根据多项指标以决定是否放贷,如贷款额度,个人赚钱能力(Earning Power), 贷款用途及高额利息。

4. 什么是贷款时的点数(Points)?“点数”有何特别用处呢?

何谓“点数”?“点数”即是1%房屋的贷款额。举个例子: 您准备向银行贷款25万,那么一个“点数”,1 Point即是1%的房屋贷款额,亦即是二千五百元。 两个“点数”,2 Points即是2%的房屋贷款额,亦即是五千元。如果想要“点数”的话,其实就是想要用金钱买低贷款利息。可以说,如一般向银行贷款25万的话,一个“点数”会降低大概0.25%的利息,两个“点数”会降低大概0.50%的利息。 换句话说,如果现时的贷款利息没有“点数”,是6%的话,一个“点数”就是用二千五百元 可以买低贷款利息到5.75%,两个“点数”就是用五千元买低贷款利息到5.50%。其实,这就显而易见“羊毛出在羊身上”的道理。

关于房产经纪/律师

1. 房屋买卖,我是要请房产经纪还是房产律师?

在房屋买卖中,您是要请房产经纪还是房产律师,还是两个都要请,主要是要看当地的法律规定。有些州规定只有房产经纪来做房屋买卖事宜,有些州规定只有房产律师来做房屋买卖事宜,而有些州又是规定房产经纪和房产律师共同来完成房屋买卖事宜。

2. 房产经纪的执照的效力是在限制在州的范围内还是整个联邦有效?

美国房地产法律是州法,不属于联邦法。所以房产经纪执照也只在所在州有效,而不是全国有效。所以当您选择房产经纪的时候,须确认您的房产经纪有您买房所在州的执照。

3. 美国房屋买卖普遍采取房产经纪的模式,这种模式的好处是什么?如果越过房产经纪直接进行私下房产买卖,对于当事人是否可行?

在美国房产买卖中,采用房产经纪的模式很普遍。它是有专门法律规定的买卖房屋的合法形式,同时对于房产经纪的行为规范和责任也有明确的规定。采用这样模式的好处是房产经纪可以用其专业服务说明房屋买卖的进行,节约买卖双方的时间,提高房地产行业的工作效率。房产经纪一般上对于自己的工作都是尽职尽责的。对于一些坑蒙拐骗的非法的行为,房产经纪基本上都很谨慎。因为在美国这个法制健全的国家,为了眼前利益而一失足而把自己的饭碗打破,落的吊销执照或刑事犯罪的下场,实在是不划算。当然,买卖双方也可以不通过房产经纪自己私下交易,但是前提是您自身有很专业的房产知识,或对方是可以信赖的朋友或熟人。否则,您很有可能会增加房屋交易存在风险,比如房屋产权有瑕疵、质量有问题、卖方欺诈等等。

美国房地产的购买流程:

新房买卖

1.先登记排队

买新房第一步需要在建筑商那里做买房的登记,需要准备一些材料,包括存款证明和身份证明。

其中最重要的是存款证明。对於建筑商来说,最理想的情况是购买者在美国的银行有存款账户,银行能够提供美国的标准的月报表明细。这样的存款证明是建筑商最喜欢的。因为这样他们能够清楚地了解这个账目的详细情况,是否存在问题。

2.选择房屋及配备

做好买房预先登记之後,建筑商就会把登记者纳入到选房的排队名单之中。

一般来讲,建筑商会一边建新房一边通知排队名单中的买主,分期放出房源,一般每期有4到7套房子。如果已经登记名单中,建筑商就会依次序通知实地看房,先到先选。

如果对当期推出的房子有不满意,也可以要求建筑商把名字在名单中往后推移。等建筑商推出下一期房源的时候,再去看房。

从上面的说明可以看出,购买新房最重要的步骤是先做好预先登记。当您对某一个区域、某一个建筑商的房子感兴趣,就应该尽早到该建筑商那里做好买房登记。及早准备好存款证明和身份证明,提前去登记,以便排在选房次序名单的前面。

如果看中,就可买房签约,并且交纳订金。对于买房者来说要先问清楚有没有保护期限,在这个保护期限内,如果改变注意,仍然可以退回订金。签约和缴纳订金之后,正式进入购房过户的程序。贷款预批、签订合同、房屋检查、购房过户申请贷款、购买保险、交款过户即可。

二手房买卖

1. 确定购房目的

决定去美国买房,首先要确定这套房子是用来自住还是投资?买房目的不同,挑选房产的标准也不同。如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资,更多考虑的是未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。

2. 拿到贷款预批

中国人在美国买房可以申请贷款,但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子,买家需要先取得银行给出的贷款预批信(pre-approval letter),确定自己能够贷到的金额之后,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间,卖家可能没有耐心等待。目前,大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款,这也是他们在当地购房的优势,因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。

3. 签署购房合同

经过一段时间的选房、看房之後,当遇到心仪的房子,经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随後,经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致,则可以签署正式的购房合同。此时,买家需要支付定金,这笔资金会存入第三方监管账户中。

4. 房屋检查

房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房,在签订购房合同之后,一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查,并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题,买家也可以选择取消房屋交易。

5. 产权过户调查

在签署购房合同大约两周后,美国专业的产权过户机构会进行过户调查,主要调查卖方的产权是否清晰,确认没有问题之後会出具产权过户文件。因为有专业机构把关,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。

6. 购买房屋保险

在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房,贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险项目,在自然灾害频发的地区,还需要投保一份自然灾害险。例如佛州要加保飓风险,加州要加保地震险等。

7. 产权过户

在拿到产权过户文件后,买方会将尾款打到第三方监管账户中,之后进行产权过户。大概两周左右的时间,买方就可以拿到地契。地方政府的网站半年左右会更新一次,购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。

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风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。