泰国公寓法案于1979年开始实施,也就是那一年,泰国允许出售带产权的公寓,明年就是公寓法颁布40周年。而如今,曼谷市区已有超过70万套已完工的公寓单元。但是现在听说泰国公寓法要改革?那么该如何改革?泰国公寓法要改革?如何改革?

第一代公寓建成到现在已经有30多年了;有些仍然保存得很好,有些已经破旧不堪。那些老旧的公寓楼,早期项目的设计、建造和维护都很差,现在也不会有很大的升值空间,对居住者不再有吸引力。某些情况下,如果一个开发项目中所有单元的总价值低于土地价值,那么这块土地可供开发。

一些早期建造的公寓,比如Somkid Gardens和Chidlom Place,已经成为了各自区域的标志性建筑,由于其设计精良、良好的施工质量以及公共区域的整体管理,使它们经受住了时间的考验。实际上,这些楼盘的售价已经大幅上涨,Somkid Gardens当前的平均售价几乎是上世纪80年代末上市时的五倍。

其他一些项目则没有那么幸运了。1997年亚洲金融危机之前,当时泰国房地产市场一片繁荣的景象,大量楼盘涌入市场。而当时买家主要是投机者,说得夸张点,买公寓就像买白菜一样,买家很少考虑楼盘的设计和品质。

相比之下,CBD黄金地段的地价在过去30年里上涨了1000%。随着地价看涨,一些拥有独立产权的建筑物业主有了想法,他们想拆除老旧建筑,然后重新在这块土地上建楼。其他没有资金来重新开发的业主,要么把土地卖了直接获得一大笔钱,要么租给开发商,让他们来开发建楼。

过去30-40年里,由于建筑法规的更改使得某些地块的容积率提高,这个时候土地再开发吸引了众多开发商。

在曼谷还没有对现有的公寓进行再开发。想要公寓再开发,根据《公寓法》规定,要求所有人一致通过终止公寓的任何决议。从过去的经验来看,要让100%的公寓所有人就某件事情达成一致是不可能的--更不用说出售和拆除他们的房子了。

在新加坡这样的国家,集体出售带产权的建筑非常普遍,如果建筑物的楼龄超过10年,则只需要80%的所有人批准就可出售,而10年以下的建筑,则需要得到90%的所有共有人的批准。相比单独出售某套房子,所有业主通过集体出售整栋楼赚得更多。

世界各地也有一些老旧的高层建筑,它们最初设计得很好,能够进行翻新和升级。在“摩天大楼”的诞生地美国,尽管一些大楼已经有近100年的历史,但这些大楼的高层住宅仍受到追捧。在香港,一些有40年历史的建筑与同一地段的新建筑价格相近。

而在泰国,世邦魏理仕(CBRE)认为,好的老建筑仍将保持吸引力,因为它们的原始设计即使到现在也不过时,依然能符合业主和租户的生活需求。还有一些建筑由于其原有的设计已经过时,导致建筑无法翻新或升级。这些建筑就没那么“幸运”了,入住率低,甚至贬值。

解决这一问题的办法是制定法规,通过降低一致表决的要求(类似于新加坡),使所有业主可以更容易集体出售整栋建筑。否则,楼宇只会慢慢退化,房子也慢慢的不值钱。

要注意这些!

1、禁止超成本收取水费、电费、话费等, 每个房间收取的电费不可以超过政府规定。

这一条新规定应该最受租户的欢迎,特别是许多经营者自行设定公寓公共设施收费标准,而导致房东不同,所交的水电费有差异。在大多数共管公寓楼和一些公寓中,如果水表不是由公共事业机构直接提供的,公共设施收费标准可以根据共同所有人和法人委员会之间的协议来确定。新的监管条款应有助于提高租户在支付公共设施使用费上的透明度。

2、在租赁合同时间终止前禁止增加租金,例如月租5000铢,合约一年,在一年合约范围内禁止增加租金。

3、房东禁止收取超过一个月的押金和一个月的保证金。

押金作为租户在缴纳租金、房屋损坏以及未支付水电费方面的责任担保。目前,房东通常要求租户支付押金和保证金,金额分别相当于两个月的租金和一个月的租金。而新的租赁法则明确规定押金和保证金的金额均不得超过一个月租金。

4、租户有权在合同期满前终止租赁合同,但必须在预计的终止日期前至少提前30天告知房东。

假如租户退房,公寓方应在7天内退回押金,较之前的30天大大缩短。房东不得为一般的磨损而扣押金。执行日常维护是他们的职责,当出现问题时,建议租户通知房东。

5、禁止收取租赁合同延期费用

6、租户拖欠租金的情况下,公寓房东禁止没收或搬运住户的财产物品。

但公寓方可以在终止合同后到法院提告,要求赔偿损失和搬运租户房内的物品。

虽然这部泰国《新租赁法》主旨在于保护租户,以免遭受不合理的租赁条款,但是业主们担心,《新租赁法》在促成租赁协议上会带来更多谈判成本。开发商们也担心泰国实施《新租赁法》,可能会吓跑想购买公寓用来出租的投资者们。

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