东京获得2020年奥运会的主办权之后,很容易让人想起上一次在东京举办奥运会的时光,那是1964年。很多日本人口中的“美好的旧时光”。1964年使日本经济蓬勃发展的时期,特别是房地产行业。1964年,日本民间住宅建设总数比1954年增加了约70%,而且是量价齐升。泡沫破裂二十多年后,日本现在的房价什么水平?

1985年,广场协议签订,日元开始快速升值,房地产价格飙升。从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

1989年,日本人均GDP是23887美元,当时的美国人均GDP仅22047美元。当时日本第一大银行的资产劝业银行超过1万亿美元,联同住友、富士、三菱、三和、日本工业和农林金库,横行全球。1989年,全球十大富人名单,有六名是日本人,全部是因地产起家。当时东京银座大街最贵纪录是每平米约95万美元。

1991年,日本房地产泡沫破裂,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。以上面提到的银座大街来看,到了2014年,银座7丁目的成交价格只有盛况时的四分之一不到。

1990年后,日本陷入“失去的二十年”。 20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。

在泡沫高峰的1991年,东京住宅平均价格超过200万日元/平米(12万元人民币/平米),按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算,相当于买一个100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。这样的情况,是不是和现在国内一线城市的房价有些相似?

时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方),均价不到4万元,还没回到历史最高水平。

与中国对比,这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。更何况还有人均可支配收入的差距,2014年日本东京人均可支配收入就已经达到了10万元人民币。

2017年12月的数据显示,东京公寓成交总价4134万日元/套,换算成人民币是约240.19万元/套;成交单价75.08万日元/平方米,人民币约4.36万元/平方米。而据安居客数据显示,2018年1月上海均价50619元/平方米。

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