爱尔兰房产一直广受投资者的欢迎,但大部分投资者对爱尔兰房产投资方式都一知半解,爱尔兰房产投资有哪些方式,哪种投资方式才能为自己交获取最大收益呢。让我们简单了解一下。

总体上讲,房产在爱尔兰投资方式有三大类,分别称为间接投资,直接投资和风险投资。然而纵观三大投资方式,其最重要的区别就是各自自有资金投入比例的不同,也就是杠杆的不同。接下来就让我们大家一起来看看他们具体的区别吧。爱尔兰房产投资的这些玩法,你都了解吗

1. 直接投资

第二种的直接投资法比较接近于我们一般脑海当中投资房地产的概念,但是爱尔兰市场发达法律规范,我们的投资获利方式也有很多种,从获利渠道来说一般就是房租受益和资本增值两个途径。我们就分成这两个大类再讨论,基本上都可以统称为BTL(Buy to let)。

BTL(Buy to let)

租金收益类当中第一种小类别,就是最最简单大家最最熟悉的买一套房子租给一个人或一家人赚租金,这种方式最最简单。对于房主房客的法律规范也比较健全合理。都柏林及周边以外的地区由于房价相对便宜,租金回报率还是相当可观的。正常的收益率在7%以上很正常甚至可以接近两位数。

HMO(House in multiple occupation)

第二种方式在国内也已经有了,就是所谓的群租房HMO(House in multiple occupation)。好处显而易见,拆成几间,总的房租收入肯定比单租大,但是管理麻烦,租客背景杂,通常要包水电煤宽带垃圾费等各种账单,对房子的损耗也比较大。爱尔兰的HMO一般叫Pre-63. Pre63指的是爱尔兰1963通过的一条法律规定规定某种建筑可以不通过许可就可以分拆出租,但是2012年以后爱尔兰政府为了改善人民居住环境重新诠释了Pre63的要求,比如要求每间房间的最小面积和要求有独立的卫生间和厨房和防火证书等等。

短期出租(Short Term Let)

第三种大家相对陌生的方式叫做Short Term Let。大家也许知道Airbnb,这就是一种Short Term Let的方式。短期出租的好处是如果空置率低的话投资回报率非常高,经常可以达到15% 甚至20%。短期出租的坏处是如果空置率高的话也许连普通直接出租房的回报率也没有,而且房东要负责清洁等等一切附加服务。

2. 间接投资

第一种方式称之为间接投资,因为我们投资并非是实实在在的买一栋房子,而是对房产或相关产业的产品进行投资,就像我们所谓投资黄金并不一定需要真正上银楼去买几条小黄鱼来一样。以下是几种间接投资的方式。

REIT(Real Estate Investment Trust)

另外一种大家可能相对陌生的投资产品叫做REIT, 它其实对于爱尔兰本身来说也都还是一个相对比较新的概念,只有不到十年的历史。它同样是在证交所上市,投资对象主要是商业地产。

好处及优点

间接投资法的共同特点是它摒弃了房地产被称为Real estate/不动产投资的基本特点。证券化使之既不real,也不不动,它的变现能力相当强。反之当市场走弱的时候,投资者甚至可以用做空的方式同样获得投资收益。用杠杆来考察间接投资的话,一般来说,做证券大量使用借贷杠杆的比较少,尤其是做多的时候,所以可以简单地把它们称为非杠杆的房地产投资方式。

3.投资学区房

我们先说资本增值类投资法的第一种情况:投资学区房。其实它的操作方式和租金收益类的Single let基本一致。区别就在于,好区的房子价格高,租金收益率相对就低,租金收入不足以吸引人来投资,而是作为一种现金流的保障,支撑投资人从中长期的资本增值中获利。这里的学区房其实只是优质资产的代称,也可以是比如都柏林中心区的优质房产2区,4区和 Drundrum 14区,房产价格大体趋势是越贵涨得越快。

4.房产的改建和开发

第三种做法,也是租金收益法和资本增值法中唯一不属于BTL的投资方式,是对房产的改建和开发。这可以是简单地把车库/阁楼改成房间,也可以把大房子扩建分拆成若个个公寓,还可以把废弃的商业建筑改建成住宅楼等等。这种方法毋庸置疑,技术含量比较高,需要比较专业的人士来操作,而且由于这种投资方法一般没有现金流对整个项目进展期间融资成本的支撑,所以也是目前介绍的几种方式中风险最大的。不过也正是由于技术含量高,资金要求高,因此市场准入也相应比各类简单的BTL高很多。在爱尔兰政府多次打压BTL投资者的情况下,普通BTL越来越难做,这类的改扩建投资仍然有着比较大的生存空间,是值得投资人关注的一个投资方向。

5.追逐开发热点

第二种做法和第一种略有不同。不是去买好区,而是追逐一些开发热点,而开发项目往往是在所谓的坏区。等开发改建项目完成,坏区变成好区,房价自然就水涨船高了。比较典型的成功例子是Phibsboro 地区。

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