爱尔兰作为欧洲的后花园,加上优美的环境,一直额旅游胜地,加上爱尔兰与英国说不清、道不明的暧昧关系,其房产更是深受投资者的欢迎。现在英国脱欧,爱尔兰房产在投资者心中的地位直线上升。但爱尔兰目前没有明确的购房政策,只有移民投资政策,这中间包含的房产政策是怎样的?爱尔兰房产政策

爱尔兰房产政策

爱尔兰购房具体政策就是,非欧盟居民在爱尔兰购置45万欧元起的自住房产和投资50万欧元的移民债券可申请移民爱尔兰,房产和债券的投资需要维持5年,其中购买的房产必须为自住房产,而且不能用于出租。

虽说房产是投资的一大重要手段,但是大多移民爱尔兰的人士不会选择这类投资,一是因为总的投资金额接近100万欧元,而爱尔兰的房价较贵,买一套房产的价格至少远超过45万欧元,最重要的是房产不能用于出租,只能自住,出于投资的考虑,不想在爱尔兰居住的申请人,购房移民爱尔兰并非佳选。

在爱尔兰投资移民的6种移民方式中,其中有一种投资形式最受投资人喜欢,投资额不仅是爱尔兰项目中最低的,而且申请便捷、投资期限也短,最重要的就是投资风险几乎为“0”,投资资金到期还返还。

而且爱尔兰投资移民没有移民监,投资资金到期会返还,获得的居留签证是仅次于爱尔兰护照最高级别的签证,持签证期间可以享受爱尔兰当地的福利待遇,享有经商和工作权利,随行的子女还能享受爱尔兰的免费教育,若拿到爱尔兰护照则可以全球通行170多个国家,尊享欧盟国家的待遇,申请人在爱尔兰连续住满5年就可以申请入籍!

今年6月,爱尔兰政府正在考虑新的房产税收政策对于闲置的住宅房增加房产税,并将所得用于减低个人所得税或者用于建造更多的房子。

在某些房屋需求紧张的地区,对于闲置的房屋,房产税或将增加2倍以上。

据悉,这是新上任的总理 Leo Varadkar 想要在今年10月的财政预算中出台的一项新政。他还表示,降低个人所得税势在必行,即使要付出增加其他税收的代价。

在‘房租敏感地带’里,是否增加房产税收,还需要相关部门去具体考虑才做出决定。

所谓的‘房租敏感带’就是在此地区出现房屋紧缺的现象,业主有权利每年增长4%的租金。

所有都柏林,科克市及其部分郊区,高威市以及都柏林周边地区的部分郡(如Meath,Wicklow和Kildare)均被列为‘房租敏感带’。

全国有 189,000处闲置的住宅,政府要员补充说道,这其中有90,000 在上面提到的‘房租敏感带’内。

爱尔兰房产前景

根据经济和社会研究所(ESRI)的数据,除非出现“一些意想不到的重大冲击或住房供应大幅增加”,否则爱尔兰房价将继续攀升,而且在未来三年内,爱尔兰房价将至少上涨20%。该报告的作者表示实际价格可能会攀升得更快,并指出爱尔兰房价持续上升主要基于这四大原因:失业率的大幅下降,历史上的贷款低利率,外来移民的增加以及房屋供给短缺。

除了房价不断上涨外,在过去的几个月里,爱尔兰消费者在日常生活用品的花费比去年同期上升超过了两个百分点。这是连续第七个季度上涨。调查研究显示,个人理财的积极性比往年上涨了52%。爱尔兰消费者信心指数的快速上升,对于移民爱尔兰的人士在投资与就业方面也形成了利好趋势。

爱尔兰是一个西欧国家,西临大西洋东靠爱尔兰海,与英国隔海相望,爱尔兰为北美通向欧洲的通道。近年来,因其自身众多优势深受全球投资者喜爱。

教育

爱尔兰拥有一批国际著名高等学府。而且爱尔兰高中及高中以下(18岁以下),孩子们享受免费教育。同时爱尔兰是欧元区内唯一以英语为母语的国家,具有天然的语言优势。

经济

爱尔兰是最适宜经商的国家。富有竞争力的低税率政策,全欧最低企业所得税(仅12.5%),与全球70多国签订协议避免重复扣税,非全球征税。

社会福利

爱尔兰的高福利制度涵盖方方面面。包括儿童福利金、产假福利金、奶爸津贴、失业补助、养老津贴等多重福利,全民终生享受福利制度的保障。

爱尔兰房产投资

一句话总结我对爱尔兰房产,那就是 房价便宜,租金高的不可思议,高于按揭40-50%

数据说话,以都柏林北部好的区域Castleknock为例。两室的公寓(80 m2)价格在25万欧元(200万人民币)。这个价格也就是中国2线房价,比南京低(这个区域可以对比于南京奥体【均价4万+】)

这样公寓的租金是1600+(12800人民币)。年回报是15万4。

下面我按照外来资金投资和爱尔兰居民投资两种展开详细说明

外来资金投资

这种交易成本基本是房价 + 1%印花税 + 2000欧元的律师费用。

这种交易的方式是一次性现金交易。以25万欧元的公寓为例,交易花费差不多就255000欧元。

后期收益是1600欧元每月的租金 + 差不多每年6%左右的房价升值可能(比起中国实在是不值一提。。)

后期花费是1000欧元左右的物业费用 + 500欧元左右的房产税

理论上面,对于海外投资者的租金收入,由于爱尔兰政府是无法收税的,爱尔兰税务系统的说法是租客可以少付20%的租金,但是实在操作中,没有可能租客这么做。

以5年为一个投资回报周期。5年后房屋价格为330000欧元,5年的租金为96000欧元(按照房租不增长)。由于爱尔兰房产交易中增值部分需要缴税33%,那么80000欧元房价增益是需要缴纳26400欧元。所以5年收益是149600欧元,再取掉物业,律师费用,最后到手收益是140000欧元。

5年投资回报率大约是9.3%

爱尔兰居民投资

这种交易是依托在商业贷款上面的。一般来说个人的投资买房需要30%首付,投资性贷款的利率在5%左右。

那么交易成本是7.5万欧元 + 1%印花税 + 4000欧元的律师费用,差不多8.1万欧元。

后期收益仍然是1600欧元每月的租金 + 差不多每年6%左右的房价升值可能

后期花费是每月的按揭(差不多1100欧元) + 1000欧元左右的物业费用 + 500欧元左右的房产税。

税务方面是,房租收入 - 利息的75% - 每年的花费的部分需要按照个人收入部分缴税。所以差不多每月房租税后是300欧元样子。

依然是按照5年为一个投资回报周期。5年后房屋价格为330000欧元。5年税后房租收益是18000欧元。5年后房屋贷款差不多余145000欧元。所以房屋交易后,减去增值缴税,减去贷款,减去律师费用,减去物业维护费用,减去8.1万的本金,大约到手收益是 8.7万。

5年投资回报率大概是15.5%

当然上面的数据计算是基于爱尔兰的经济能稳定持续发展,房价稳定上升,房租能继续保持高价位。另外对于中国的房屋投资者来说,相对于中国的10年的8-10倍的房价涨幅(年回报率25%)来说,这个最高15%的投资只能说 a little bit low。。。

当然现在中国房价也到了一个考验的时间。爱尔兰投资买房依赖于高房租,和几乎永久的产权(对于公寓,这个是1000年),当然也有可能的英国退欧负面影响,欧洲或者世界的不稳定。

当然一切投资都是有风险的了。

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