多伦多跑马径豪宅区一个放盘仅5个月、占地近两亩的超级豪宅,业主开价1,350万元,6月以1,020万元的成交价由一名中国大陆买家购入。

“在多伦多,House(独立屋)当前的平均售价为80万加元(约合480万元人民币),所谓豪宅至少应该是这个均价的三倍,那么就是价值240万加元以上的House。”加拿大地产专家、Remax资深经纪徐华飞博士日前在接受采访时表示。而温哥华的平均房价要比多伦多高50%,在以富裕着称的温哥华西区,哪怕是300万加元也只能买到一套“比较普通”的House。

华人眼中的多伦多豪宅是这样的

中国人在世界各国如火如荼的新“圈地运动”同样席卷加拿大。不久前的6月,一位中国富豪以超过1000万加元买下位于多伦多的名流富商云集的Bridle Path(跑马径)的一座豪宅,再次震惊多伦多地产界。

靠近高速公路才是好地段

对豪宅投资而言,Location自然是第一要义。“好的House,基本上都是沿着高速而生。这是多伦多城市规划和发展的铁律,也是购房者在选择目标时非常重要的参考标准。横贯大多地区南北的有两条高速公路,其中一条是404高速,是华人购房者的‘主战场’,包括Richmond Hill和Markham都被其所贯穿,两边区域集中了House的主要选择目标。这就是大多地区一个基本的宏观交通规划。”鸿利地产资深经纪人金明告诉记者。

金明表示,多伦多的Yonge街自古以来就是多伦多的龙脉,相当于中国紫禁城的中轴线,因为任何城市优势土地资源都是非常有限的,因此靠近Yonge街的房产其土地价值上升速度都是最快的。

“而豪宅区,大体上都是沿着Bayview大街两侧而建造起来的,因为这个区域不仅非常靠近Yonge街,而且绿化景观也非常漂亮,拥有众多高尔夫球场、小溪潺潺、峡谷悠悠。许多豪宅背靠峡谷,夏天凉风习习、绿树成荫,后院坐听溪水、怡然自得。总之这种布局有很强的私密性,房屋被树荫藏在里面,只露出房顶,若隐若现,很好地满足了富人的低调心态。特别是这一带的豪宅普遍占地面积大,是典型的高端社区。”

豪宅区的形成往往已经有几百年历史,这注定未来几百年它们还会一直是高端社区的首选项。

他强调,目前比较普遍受到认同的是多伦多十大豪宅区的名单。它们是跑马道(Bridle Path)、森林山(Forrest Hill)、玫瑰谷(Rosedale)、约克坊(York Mill)、湾景峡谷(Bayview Glen)、富豪山庄(Bayview Hill)、柳树谷(Willowdale),以及康山(Thronhill)、凯车&爱神谷(Cachet & Angus Glen)和国王伊顿厅湖(Eaton Hall Lake & King)。其中前七个区域都算得上豪宅区,而且都集中在Yonge街和Bayview街两边,离404高速也很近,好地段一屋难求。归结起来,豪宅的首要买卖原则就是不能离Yonge街和404高速太远,而且不能是位于大路边,至于一些道路限速40Km/h等,对价格也是有影响的。

豪宅翻建保守利润20%~25%

华人投资豪宅,还有一个重要目的是豪宅翻建。“根据行业内的一般规律,目前豪宅翻建整个周期的利润率,保守测算可以达到20%~25%。这个开发周期大致为18~24个月。当然超过这个利润率的比比皆是,有的豪宅翻建后卖给富有的中国人以及其他亚洲客户,利润率甚至能高达45%。这其中很多豪宅都是意大利人和伊朗人建造好以后卖给中国人。比如我所了解的有一套未上市的豪宅,建造综合成本是405万元左右,卖给中国人高达620万元,利润都超过50%了。”加拿大加中置业资深经纪人于新水对本刊记者表示。他认为,买豪宅,已经成为越来越多富有中国人的一种主流投资趋势,近几年伴随着豪宅热,翻建豪宅也开始成为越来越多建造商和投资者的选择。豪宅翻建的利润率还是相当理想的。

他强调,西方人在独立屋的居住历史长达400~500年,且有着很好的传承,因此连小孩都比我们更懂独立屋的文化和知识。而许多中国人,过去在国内住的都是公寓,对独立屋的认识停留在表面或者一知半解,缺乏感性认知,到加拿大来后一被忽悠,头脑一发热,就很容易做出错误判断,导致投资亏损。豪宅市场水实在太深。

 “开价400万的房子,有的华人习惯上来砍一半价格,认为已经很便宜了,但人家的成本或者说实际市场价值只有100万不到,你怎么砍价他卖给你都能大赚一笔。说到底就是我们不了解豪宅估值的系统性知识细节。这无论是设计、装修,还是建造,每个环节都有大量的知识,是在独立屋基础上进一步拓展出来的。有的人连独立屋的相关评估知识都不太具备,如何去了解和评估豪宅?”

于新水曾经在建筑工地上一呆就是4年,向9名犹太及意大利设计与建造名师拜师学艺,花费了大量的时间成本及金钱而收获颇丰。

豪宅表面上看大同小异,但其中有许多深层次的因素在起决定性作用,比如豪宅所体现的建筑文化。于新水表示,一般而言几十年的房屋就开始破旧了,除非是Heritage(遗产、继承物)级别的高端建筑本身可以保值增值,否则房屋本身都是在迅速贬值的。一般Sub-division(成片开发)的房屋寿命也就只有50年,15~20年以后自身的价值已经大幅缩水,许多人也就是居住个15~20年就拿出来卖掉了。因此,很多破旧的房子实际上是出不掉的。就像富豪买的豪华汽车,20万一辆,开了10年,还能值多少?归根到底两者都是高端消费品。

但现在的情况很特殊,有的人要把这汽车卖30万,谁会来买呢?真的会有中国人来买。这种情况让于新水很痛心。

“据我所知,目前大多伦多地区的意大利建造商每年建造40~50栋豪宅,犹太建造商相对而言数量要少很多,大概20栋,而伊朗建造商造的豪宅就很多了,大概有300余栋,但工艺水平较差。但即便是高端工艺的豪宅,几十年下来也肯定会大幅贬值,因为居住者一般15~20年就会更换居所,把豪宅拿出来卖掉。就像法拉利跑车工艺肯定要比Corolla先进很多吧,但满街跑的都是十来年的Corolla,有十来年的法拉利还在外面跑的吗?法拉利绝对不可能比Corolla开的时间长,豪宅也是同样道理,工艺先进,并不等于几十年后还值高价。”

现代豪宅的新趋势

于新水表示,现代豪宅和传统豪宅还是有很大区别的。“目前市场上99%以上的豪宅都称为传统豪宅,那什么是现代豪宅?这种豪宅的建造结构和Dubai(迪拜)、Mascat(马斯喀特,阿曼首都)的高档建筑一脉相承,外墙全部是高级Stucco(质感涂料),窗户外部是铝合金,内部是木制的,造价相当高,寿命很长,外观设计像城堡。迪拜3000万美元的豪宅都是如此设计的。而内部装潢全部使用顶级材料,地板要求使用7~8英寸宽高级地板,喷射保温棉采用高级耐腐蚀保温材料、节能环保(Energy Star),壁炉是现代电子Fireplace,传统的壁炉占用很大的空间,而电子的就完全镶嵌在墙壁里面,节省了大量空间。室内灯光、音响、电视、喷泉、壁炉等均由遥控器控制或手机来控制,这就是我们说的人工智能技术(Smart Wired Technology)。厨房里的柜子颜色需要用深棕色的,或奶白色的,一般来说深棕色的要高级些,柜子打开都用Soft Touch(接触触摸式的),没有把手。楼梯两侧不能用传统的铁栏,而用现代磨砂玻璃,磨砂玻璃上灯光闪闪,全部由底部反射而上。传统的灯是安装在墙上的开关控制的,而现代灯可用手机控制及调节灯光亮度。”

他进一步强调,现代豪宅一般不是按照如何降低成本来建造的,而是按照如何更方便、更人性化来设计的,因此它们的设计和建造首先考虑的是舒适、环保、节能,以及大气、考究的做工工艺,其次才是考虑成本;而传统豪宅首先考虑的是建造成本,其次才是设计、做工工艺。

“例如现代豪宅的人性化,体现在房间不能紧靠在一起,这样一个大家庭里的人住在一栋豪宅里,隔壁房间的任何动静都不能影响到自己,因此必须面积更大,一般来说8000平方英尺(约合743平方米)左右的豪宅可在2楼建造4个房间,9500~12000平方英尺以上可建造5个房间。最好是1万平方英尺以上,因为现代豪宅二楼需要具备休息区域(Sitting Area),需要放置沙发、茶几,品味咖啡、美酒,聆听美妙音乐,岂不快哉?这就是高品位的生活。

影响豪宅价值的有十大要素:1.豪宅所在区域;2.土地确切价值;3.设计有否缺陷;4.做工工艺(3~5年就断裂还是10年);5.豪宅朝向;6.房间设计(多大尺寸可建多少房间);7.传统豪宅与现代豪宅不同的价值侧重;8.颜色搭配;9.现代智能技术的配置;10.Landscaping是否专业,包括园艺、车道等。”于新水最后表示。